日税不動産鑑定士会 会の調査研究


 * * * 「事例詳解」広大地の税務評価 * * *
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日税不動産鑑定士会の研究と刊行物は

広大地の評価は、相続税でも、かつては、開発想定図を作成し、潰れ地の面積分だけを減価するとして算定していた。造成費相当額等による減価は考慮していないという批判があった。また、開発想定図は不動産鑑定士等の専門家に頼らないで作成することは困難だという苦情も多かった。
 そこで、平成16年に評価通達の改正がなされ、下記のような算式によって、評価対象地の面積に応じて簡単に算出される減価率表が制定され、平成17年の相続から適用されている。この表によれば、たとえば三大都市圏の市街化区域内の500u以上の宅地では、33%から57.5%までと、大幅な減価となり、納税者からは朗報として歓迎された。
 
  《広大地補正率の算式》(要約)
広大地補正率=0.6−0.05×(広大地の地積÷1,000u) 
 *これにより評価する広大地は5,000u以下の土地とする。
  したがって、広大地補正率は0.35が下限となる。

 その後、課税当局は、大盤振る舞いをし過ぎたと思ったのか、企画官情報を次々と出してきて、地積が広大でも、「こういう場合は広大地に該当しない」「ああいう場合も……」と、制限をつけてきた。
 広大地に該当するかどうかは、天国と地獄の境目となって、その判定基準はどのような使用方法が最有効使用であるかということであり、その判定は不動産鑑定士の仕事である。しかし、その土地の最有効使用が開発造成後の戸建住宅の敷地であり、税務通達や企画官情報で規定している広大地に該当していることを課税当局に納得させるためには具体的な説明が必要である。
 本書は、当会会員の実際の税務申告の例も含めて、いろいろなケースを図示して具体的に解説しており、実務に大いに役立つ。

 【まえがき】  【目次】 

「事例詳解」広大地の評価
日税不動産鑑定士会 編
3,000円(税別)

【まえがき】
 

昨年(2008年11月)、日税不動産鑑定士会では、『広大地の税務評価――広大地評価通達・企画官情報の問題点とその実務対策』(プログレス刊)を編集・上梓した。
 前掲書で検討したように、広大地通達および国税庁から発表されている広大地に係る情報等は一般的な判断基準であり、実際の案件においては判断に迷うことが多く、また、所轄税務署によって広大地適否の判断が異なるケースも見受けられる。
 実務上、広大地適否の判定は、通達や情報等によって容易に解釈できるものではないのである。
 なぜ広大地減価をするのかということが問われないままに、情報等の補完資料による画一的な判定基準に基づいて処理していることが、そもそも問題であるといえよう。
 前掲書でも述べたように、広大地(鑑定評価でいう面大地)は、取引総額の高額化によって買い手の需要が減退し、単価が下落するという経済的合理性から、その減価が必要とされるのである。
 面積基準あるいはマンション適地か否かという画一的な形式基準で広大地減価を判定することは難しい。
 今から考えてみると、平成16年の広大地通達改正前の奥行価格補正率に代えて広大地補正率として開発想定図における潰れ地割合を採用する方が弾力的であり、むしろ現実に即していたと思われる。

 日税不動産鑑定士会は、資産税を中心とする勉強会を毎月開催している。そこでは、毎回、土地評価や相続申告に係る会員からの相談事例を検討しており、最近では広大地判定に係る相談事案が多く寄せられている。
 そこで、今までに会員から寄せられた広大地評価の具体的事例を取り纏めて発表することとした。なお、本書に紹介する各事例は、個人情報保護の観点から実際の事例とは若干異なっていることをあらかじめご了解願いたい。
 また、文中意見にわたる部分は、当会会員の個人的意見であることを申し添える。
 本書が、前掲書と同様に、税理士、会計士、不動産鑑定士、不動産業者等の不動産専門家の広大地判定の実務にお役にたてれば幸いである。

平成211020

日税不動産鑑定士会 会長 下崎 寛

 

 
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【目 次】
※無断掲載・複製禁止
【事例詳解】広大地の税務評価−広大地判定のポイントと53の評価実例

− 目  次 −


■広大地判定のポイント■
1 土地の評価単位
(1) 原  則
(2) 地目の判定
(3) 例  外
(4) 相続税法における土地の評価単位
(5) 宅地の「1画地」判定
2 広大地判定の4つの基準
【判定@】マンション適地かどうか―「マンション適地基準」
【判定A】すでにマンション等の敷地用地として開発を了しているか―「開発了基準」
【判定B】その地域における標準的な宅地の面積に比して著しく面積が広大か―「面積基準」
【判定C】開発行為を行うとした場合、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるか―「潰れ地基準」

■広大地の税務評価事例■
●事例1:中間画地で広大な整形地
●事例2:奥行が長い帯状地
●事例3:奥行が十分あるやや不整形な中間画地
●事例4:四方路に面する広大な土地
●事例5:大通り沿いの工場地区内に存する土地
●事例6:工場地区内で高速道路のインターチェンジ付近に存する土地
●事例7:工場地区からマンション地への移行地
●事例8:工場地区内の二方路で、一部が高圧線下地
●事例9:工場地区から戸建住宅地域への移行地
●事例10:マンション適地に該当するか否かが問題になった事例
―(1)商業地域と準工業地域にまたがり、周辺地域にはマンションが多い土地
●事例11:マンション適地に該当するか否かが問題になった事例
―(2)大通り沿いに存する二方路地
●事例12:マンション適地に該当するか否かが問題になった事例
―(3)基準容積率が240%以上で、特定道路の容積緩和で使用可能容積率が300%の土地
●事例13:その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大か否かが論点となった事例
―(1)それほど規模が大きくなく、奥行もそれほどない土地
●事例14:その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大か否かが論点となった事例
―(2)第一種低層住居専用地域内にある駅前の土地
●事例15:その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大か否かが論点となった事例
―(3)第一種低層住居専用地域内の高級住宅街にある土地
●事例16:市街化調整区域内の事例
―(1)周辺地域に戸建住宅は多いものの、開発事例がない土地
●事例17:市街化調整区域内の事例
―(2)戸建住宅が散見される市街化調整区域内の土地
●事例18:市街化調整区域内の事例
―(3)周辺地域に開発事例はあるが、敷地延長で行われている場合
●事例19:その地域特有の努力規定がある角地
●事例20:敷地延長による区画割り分譲が見あたらない二方路地
●事例21:経済的合理性を重視して広大地評価を適用した二方路地
●事例22:土地の個別的要因を総合的に勘案して判断された三方路地
●事例23:開発を了しているか否かが問題とされた事例
―(1)店舗(スーパー)の敷地として利用されている土地
●事例24:開発を了しているか否かが問題とされた事例
―(2)駐車場として利用されている土地
●事例25:第一種低層住居専用地域内にある不整形地
●事例26:準工業地域内にある不整形地
●事例27:第一種中高層住居専用地域内にある不整形地
●事例28:マンション適地に該当するか否かが問題となった不整形地
●事例29:地積が3,000uを超える不整形地
●事例30:不整形で間口狭小な土地
●事例31:路地状部分(買収部分)にも転回広場が必要とされた不整形地
●事例32:2か所で接道しているコの字型の不整形地
●事例33:変則的に三方路となっている不整形地
●事例34:国道の測道沿いに存する土地
●事例35:二項道路に面しているためセットバックが必要とされる土地
●事例36:高低差がある角地
●事例37:高低差がある中間地
●事例38:利用方法が戸建分譲住宅とマンション開発に分けて決定されている土地
●事例39:行政指導により公園用地(緑地)を無償で提供するよう求められた土地
●事例40:取付道路が必要とされた無道路地
●事例41:水路占用許可が必要とされた無道路地
●事例42:市街地農地と生産緑地を一体で利用している土地
●事例43:著しく不整形で区画割りが困難な土地
●事例44:隣接地との事情により開発道路が必要とされた土地
●事例45:戸建分譲住宅が最有効使用であるとされた高圧線下地
●事例46:仮換地案の容積率は300%であるが、従前地の容積率は100%である区画整理事業中の土地
●事例47:県道沿いに入り口はあるが、店舗敷地としては使用できない土地
●事例48:ほぼ中央部分に赤道が介在している土地
●事例49:条件付きで開発が可能とされた土地
●事例50:開発にあたって道路用地を買収しなければならない土地
●事例51:進入路が開発道路として認められた土地
●事例52:現に賃貸アパートが建っており、開発法の試算による意見書を添付して更正の請求をした土地
●事例53:現に賃貸アパートが建っており、経済的合理性から判断して広大地評価が適用された土地

■参照通達・企画官情報・その他■
○財産評価基本通達24−4《広大地の評価》
○平成16年6月29日付資産評価企画官情報第2号:財産評価基本通達の一部改正について【16年情報】
○平成17年6月17日付資産評価企画官情報第1号:広大地の判定に当たり留意すべき事項【17年情報】
○No.4610:広大地の評価


【本書に関する問合せ先と販売価格】

株式会社 プログレス

http://www.progres-net.co.jp/
160-0022 新宿区新宿1-12-12-5F TEL 03-3341-6573(編集部)

『【事例詳解】広大地の税務評価−広大地判定のポイントと53の評価実例』

(平成2111月発行)
販売価格:3,150円(税込み。本体価格:3,000円)



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