HOME 会のご案内 会の特長 会員のご紹介 地価を調べる 不動産情報
日税不動産鑑定士会 会の調査研究



 * * * 『継続地代の実態調べ』 * * *
 日税不動産鑑定士会では毎月、会員の勉強会を開いて、税理士・不動産鑑定士である立場から、特に、不動産の税務と鑑定評価についての調査・研究を続けてきました。その成果の一つとして、継続地代の実態を昭和49年から3年ごとに継続調査し、その成果物を「継続地代の実態調べ」として刊行しています。
 同書は、鑑定業界内での貴重な資料とされているほか、平成9年版の経済白書(P99)には、これらの資料の一部が引用されたり、国会国立図書館からも寄贈の要請を受け納本しています。
 また、この実態調べが地代の紛争解決のために、裁判所における調停にも役立っていることや、地代の鑑定評価の重要な参考資料に位置づけられています。
 ここに目次全文と本文の一部をご紹介します。本書の価格や販売等に関する問合せ先についてはこちらをクリックしてください。


【「継続地代の実態調べ」資料等のご利用に当ってのお願い】
 本書「継続地代の実態調べ」に掲載の資料等のご利用に当っては、地代という賃貸人・賃借人の個人情報にかかるものですので、特に個人情報保護法をお守りくださるようお願いいたします。
日税不動産鑑定士会 会長 下ア 寛

                             
【目次全文】
※無断掲載・複製禁止
平成30年版
継続地代の実態調べ

− 目  次 −


T 平成30年版(第16回)「継続地代の実態調べ」をめぐって
 日税不動産鑑定士会  継続地代の実態調べ取り纏め事務担当 株式会社横須賀不動産鑑定事務所 代表取締役専務 林達郎 -------------- 5
 はじめに -------------- 5
 1.平成30年版「継続地代の実態調べ」の概要
   (1)調査目的・調査方法等
-------------- 13
   (2)資料の収集方法と調査事項 -------------- 14
 2.平成30年「継続地代の実態」調査結果
   (1)収集資料数
-------------- 15
   (2)地代水準 -------------- 16
   (3)地代の変動状況  ---------------19
   (4)継続地代の平均的活用利子率(土地価格に対する支払地代の割合) ---------------19
 3.地価と継続地代と固定資産税等について
   (1)地価と地代と固定資産税等の関係
---------------22
   (2)公租公課の推移について ---------------22
   (3)継続地代(支払ベース)の公租公課に対する倍率 ---------------25
 おわりに ---------------27


U 平成30年版 継続地代の実態調査の分析結果データ

 別表1〜1
 東京都23区における「継続地代水準(3.3u当たり平均の月額地代)」の推移
その1 高度商業地の場合 ---------------32
 別表1〜2
 東京都23区における「継続地代水準(3.3u当たり平均の月額地代)」の推移
その2 普通商業地の場合 ---------------34
 別表1〜3
 東京都23区における「継続地代水準(3.3u当たり平均の月額地代)」の推移
その3 住宅地の場合 ---------------36
 別表2〜1 東京都23区商業地における「継続地代の平均的活用利子率」の推移
(土地価格に対する支払い地代の割合)の推移 ---------------40
 別表2〜2 東京都23区住宅地における「継続地代の平均的活用利子率」の推移
(土地価格に対する支払い地代の割合)の推移 ---------------40
 別表3 東京都23区における「地代の変動状況」 ---------------42
 別表4 東京都23区における支払地代額の公租公課に対する倍率 ---------------44
 別表5 東京圏における地価公示の地域別対前年変動率 ---------------46
 別表6 平成30年版「継続地代(更新料を含む)の実態調べ」調査票 ---------------40


V 平成30年1月〜4月現在継続地代の実証事例
 資料1 継続地代及び更新料等調査表
---------------51
 資料2 東京都23区における「継続地代の平均的活用利子率」
(土地価格に対する地代の割合)  商業(業務)用地系の場合 --------------131
 資料3 土地価格に対する地代の割合(活用利子率) 東京都23区:商業地
--------------133
 資料4 東京都23区における「継続地代の平均的活用利子率」
        
(土地価格に対する地代の割合)  住宅地の場合 --------------153
 資料5 土地価格に対する支払地代の割合(活用利子率) 東京23区:住宅地
--------------155
 資料6-1 東京都23区における支払地代額の公租公課に対する倍率 --------------201
 資料6-2 東京都23区における支払地代額の公租公課に対する倍率(契約用途・実際の用途を基準に比較) --------------202
 資料7 東京都23区商業地系における支払地代額の公租公課(固定資産税・都市計画税)に対する倍率
--------------203
 資料8 東京都23区住宅地における支払地代額の公租公課(固定資産税・都市計画税)に対する倍率
--------------203


<編集後記>

--------------247

※無断掲載・複製禁止
ページのトップへ
HOMEへ
日税不動産鑑定士会の研究と刊行物は
【本文の抜粋】
※無断掲載・複製禁止
 平成30年版(第16回)
「継続地代の実態調べ」をめぐって
日税不動産鑑定士会
「継続地代の実態調べ」取り纏め担当
   株式会社横須賀不動産鑑定事務所
不動産鑑定士 林 達郎
はじめに
 日税不動産鑑定士会では、3年毎に継続地代についての調査を実施し、その結果を冊子に取り纏めて刊行してきました。今回、その第16回目となる調査結果が纏まり、平成30年版(第16回)「継続地代の実態調べ」として刊行する運びとなりました。
 本実態調べは、建物所有を目的とする借地権すなわち既存の借地権に係る地代を対象としています。(ただし、一部定期借地権の事例も掲載しており、そのことを注記の上、集計には含めない対応をしております。)
借地権に関して、現行は「借地借家法(新法)」により律せられていますが、この「借地借家法」は平成3年10月4日法律第90号として制定され、平成4年8月1日に施行されました。
一方、この法施行時に現存していた既存の借地権は、戦前から、そして戦後も高度経済成長によってもたらされた旺盛な宅地需要を背景に設定された借地権が主流であり、これらは地主の正当事由を具備した更新拒絶が無い限り更新されて法的には半永久的に存続することができます。なぜなら、法付則4条但し書きにおいて「・・・・廃止前の建物保護に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた効力を妨げない。」として、いわゆる「旧借地法」が適用されるためです。
 半永久的に更新が繰り返されて地主へ返還されることはなかなか無いとなれば当然、新規に貸地をする地主は減少の一途を辿ります。
そんな中でも、旧法による借地権は徐々に併合等により解消され、一般借地権自体の数は減少傾向にあります。総務省統計による住宅の土地所有形態に関する調査を取り纏めると以下の通りとなっています。




「表1」住宅の借地権数とその他所有関係 総務省統計局「住宅・土地統計調査(5年毎)」


終戦直後は都内の土地の大半は借地であったと言われていたものが、@借地人が底地を買い取る、A底地人が借地権を買い取る、Bそして、借地人が自ら借地の返還を申し出るような形で借地契約の解消が進んできています。
また最近の特徴としては、不動産業者が底地を積極的に取得し、取得後にこれまで没交渉であった地代の増額改定交渉に乗り出す、そして交渉が折り合わないときは底地を買い取るよう促す交渉をするといった動きもみられます。
もちろん、借地契約を更新していく賃借人の存在も多いのですが、借地契約の総数は年々減少し、不動産の利用形態全体に占める割合は低下しているように思われます。
なお、新法に基づく普通借地権についても、多少は旧法に比べ内容が改善されたとはいえ相変わらず返還までの道のりは遠く、新たに契約が締結される普通借地権は極めて少ないのが実情です。
定期借地権であれば、基本的には土地は返ってきますので、そちらの利用は比較的堅調に伸びていることが統計からも読み取れます。
そんな乏しくなる一方の旧借地法に基づく希少な情報を提供することに承諾して下さった地主・借地人の皆様に支えられて、前回よりも多くの事例を得て、今回の発刊にこぎつけられました。
ご協力頂きました皆様には心から感謝を申し上げます。

ご覧のとおり、普通借地契約は減少の一途を辿っていますが、本書はそういった、やがては終焉を迎えるかもしれない「旧法借地権」のデータが中心の分析であることは予めお伝えさせて頂きます。
大半の借地契約が消滅していくなかで、長らく存続してきたわけですから、残っているだけの理由もあるかもしれません。ケースによっては没交渉により殆ど動きがなく、公租公課以下の地代にまでなってしまっているといった事例も含まれています。それも継続地代の実態の一面ではあるので、これも掲載をさせて頂いています。
ただ、没交渉の当事者の賃料の改定結果と、頻繁に継続的に相互に話し合い、建設的な地代交渉を経てきた当事者の地代水準では結果は大きく変わってくるということも尊重する必要があるかもしれません。
地代の難しいところは、没交渉であればあるほど、地代は横ばいとなり易く、借地人が有利になります。現に、それが故に借り得が広がってきた歴史があります。
しかし、地代を多角的な情報から検討すると、特に人口減少・高齢化という土地に対する需要が冷え込んでくるような今後の動向を予測すると、やがて弊害が生じてくることが想定されます。
安い地代(借り得)であればあるほど長期に渡って借りることが可能であり、低次の利用を続けていても、借りている側としてはあまり痛みを感じない側面はあることは否めませんので、このような部類の事例が増々残りやすくなってきます。
こういった特色がある事例ですが、現実問題として、本書の事例以外にはなかなか継続地代に関する資料を入手することが困難であり、平均地代水準や、平均活用利子率、平均の公租公課倍率が公表されているとなると、それを拠り所として交渉がなされ、数字が独り歩きしがちとなります。
ところが、場合によっては契約の経緯からみると、不適当な場合も生じ得るのです。
といいますのは、継続地代には地代家賃統制令等の当事者の意思ではどうにもならない歴史的な経緯や、その後の当事者の事情や契約の経緯、更新料の授受や権利金の授受があるか、もともとは畑や野原だった場所を貸し出しているのか、それとも戦前から市街地であった場所かなど、千差万別の契約形態、契約の過程をたどってきています。
これらの地代が一律に公表値と同じような水準であって良いとはとても言えません。
もっとも、一つの契約の経緯や事情を詳細に分析するには何日もの時間がかかりますし、多くの契約を過去から現在まで追跡することは専門家でなければ困難でしょう。その意味では、参考として、平均値を参考にしながら、「本件ではこういった事情があるので、公表されている平均より高くあってもよい。」とか、「個々の事情・経緯を分析して、平均よりも低くあってもよい。」といった目安としては活用して頂くことはありうるでしょう。
ただ、そのためには、一つの切り口から分析しても不十分で、多面的な検討が必要となります。
本書では、そのような多面的な分析をして頂けるように、地代水準・活用利子率・公租公課倍率・改定率といった観点から分析をしております。
そして今回は借地権の相続路線価割合も集計データの中にとり入れることにし、より地域環境を理解し易くしました。(活用利子率の表を参照ください。)
更に、公租公課倍率についてはこれまでは地域性に基づく倍率のみを検討しておりましたが、分析の切り口を追加しております。
具体的には、これまで公租公課倍率は地域の用途を基準に倍率を計算していましたが、実は、公租公課は敷地の上に建っている建物の用途によってそれ以上に大きな影響を受けるのが実態であることから、これに追加する形で、実際の建物の用途が非住宅・併用・住宅の場合にどのように公租公課倍率の実態が変わってくるのかも、検証ができるように改めています。
できれば一つの指標のみに着目するのではなく、契約を多面的に分析するとともに、個別の契約の経緯・事情についてもしっかりと踏まえたうえで、今後の継続地代の在り方についてご検討を頂ければ幸いです。

【最近の動向】
継続地代の場合は、とりわけ普通借地権として新規に建物を貸し出す事案が旧法ではあり得ないということ、そして、新法になってからの普通借地の事例も依然として乏しく、「継続地代と比較すべき新規地代とは何か?」という問いが常にございました。
この解として、完全とは言えないものの、定期借地権の事例の新設は多くみられます。また最近は借地権を解消した後の利用として駐車場の利用が多くみられ、これらの地代水準も比較的多くのデータが出回るようになってきました。
これらのデータは普通借地権ではないものの、いわゆる新規の地代という部類に該当するので、概念上の新規地代と比較して「現在の地代は高いのか、安いのか。」という議論には地代交渉の現場で頻繁に登場してきます。
インターネットの普及、新規の借地借家法にもとづく地代あるいは、駐車場使用料等の借地借家法の適用のない土地ニーズの相対的な需要の向上などを受けて、そういった地代の情報も当事者の交渉の中で利用されてくるのも時代の流れとして自然なことかもしれません。
基本的には継続地代の大半は土地を新規に何らかの形で貸し出した場合の地代と比べれば圧倒的に低く、いってみれば新規の賃貸市場からは取り残された状態にあるものが多いのが実態で、現在もその傾向は強いといえます。
これらは契約の種類が違うので、「水準が違って当然」とこれらについては目をつぶって交渉をする傾向もありました。
しかし、東京高裁の平成14年10月22日賃料減額確認請求控訴事件に象徴されるように、単純にそうも言っていられない状況も生じています。
といいますのは、この判決の中では、「借地権の地代は、従前借地法で賃借人の権利が強く保護されていることから、これを増額することが困難な状況が続いた。すなわち、借地法により賃貸人の解約権が制限されるため、増額を求める賃貸人の交渉力は限られたものとなり、勢い地代が不相当に低額であっても、これを適正化することが困難であった。しかし、借地法は、賃貸人の解約権を制限するのみであって、そのような解約権の制限は、賃借人が地代の減額を求める際の交渉力を強めるものではない。」と判示されており、借地権があるからといって、当然に割安に借りる権利があるわけではなく、借り得がある状態の賃料を更に割安に貸せとは言えないと明言しています。
判例は事件ごとに示されるもので、必ずしもすべての借地に対してこれを適用しなければならないわけではないのかもしれませんが、高裁の判決ということで、一定程度重く受け止める必要もあり、不動産業界(特に不動産鑑定業界)の中では一つのターニングポイントとなった判例ではあります。
確かに元はといえば、更地を貸し出したので、同じ建物所有目的の新規の地代水準が相応に高いのであれば、減額ではなく値上げを要求してもよいくらいの案件でした。
そんな中バブルが崩壊し、土地価格や公租公課が下がっていったわけですが、既に相当程度割安な状態の地代水準にあるのに、いろいろな理由をつけて更に値下げを要求することは、公平の観点からみて不適当ということは、非常に納得し易い結論でもありました。
実際、建物所有目的よりも低次の利用である駐車場の利用でさえ比較的高い地代が授受されている昨今の実情や、定期借地権の案件でも旧借地権の地代と比べると比較的高い地代授受の例が多い昨今の状況からすると、地代交渉のありかたも、時代とともに変わってくるのも自然なことかもしれません。
歴史を振り返ると、借地権の強弱は時代とともに変化しています。旧借地の事案の多くは権利金の授受なくスタートし、地代家賃統制令や賃料の粘着性から、地主の多くは土地を持っていても割安な地代しか収受できないものだという意識が長い年月の間に定着していた側面があり、一方借地人には割安な地代で長年貸されてきたため、時の流れの中で大多数がそれを当たり前に感じるようになり、そのため借地人はあたかも物権に準ずる強い借地権という強固な権利を持っており、当然に安く借りる権利があるかのような権利意識が、とりわけ都内では定着した背景がありました。
これが自然発生的な借地権と呼ばれるものの典型的な経緯ですが、こういった自然発生的な借地権については、バブルが崩壊し地価が下がり、公租公課が下がった状況があったとしても、裁判等で争うと、賃貸借の過去の経緯からすると、「現在の地代の額はなお適正地代からみて低額」と判断される可能性もあることに留意が必要です。
その意味では、継続賃料の判断においても、新規賃料(適正地代)の水準は把握しておく必要があり、旧借地法ではない他の種類の契約を代用してでも、土地を新規に貸し出した場合の地代としての適正額を一応確認しておくことは、賃料改定の方向性を確認する意味では必要な事項となってきているように思われます。
もちろん、@権利金を払っている場合やA借地権が譲渡を経ている場合、Bあるいは公租公課等を基準に地代を合意しているなど地代算定根拠を合意によって定めたりしている場合、C更には相応の更新料を借地人が支払って、割安に借りる権利を賃貸人との間で保全する措置を講じている場合等には、それなりに割安に借り続けることに対する共通認識があったりしますので、上記の場合と扱いが異なることもありうるかもしれません。
その意味で、割安に借りることの経済的利益(借り得)を有償で獲得・保全している場合と無償で自然発生的に生じただけという場合等では、地代交渉は必然的に変わって来ざるを得ません。
都内では高額な借地権価格が存在することを前提にして借地権が取引されることが多いのですが、これは現在の地代の額でも賃借人からみれば大きな借り得があり、それが故に相応の借地権価格という経済的な利益が借地人に生じている、つまり賃借人は相当に割安に借りているということの証でもあるのです。
反対に地方圏においてはこのように土地価格に比して割安に借りるという概念が殆どなく、借地権の価値あるものとしてそもそも認識されていないことの方が多いです。
こういった様々な見地から契約と向き合ったうえで、千差万別の本書掲載事例と向き合って頂ければ、誤った方向に継続地代を誘導することはなくなってくるでしょう。
加えて、時代の変化や法律・判例の考え方によって当事者の交渉は変わってきていますので、本書とともに様々な判例等も併せて探って頂ければと思います。
最後に、本書では地代と共に更新料についても調査を行っています。平成23年7月15日最高裁の判決によれば、更新料特約は有効としています。「更新料は賃料とともに賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると、更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。」そして、「更新料の支払にはおよそ経済合理性がないなどということはできない。」
その一方で、契約書に更新料の授受の定めがなければ更新料の支払い義務がないと解されるような文言も付されていました。 「更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃貸人と賃借人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に、賃貸人と賃借人との間に更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。」 地代の中には口頭契約で始まったりするものも多く、当然こういった約定は契約書に書くような時代でもなかった背景もあり、契約書に更新料の定めがある契約の方が少ないかもしれません。
そのため、この判例を盾にして、更新料の授受を拒絶する借地人が増加している側面があるようなのですが、そうすると更新料を引き続き授受している方と、授受することを止めたという方の両者が存在することになります。
公平の観点からみると、更新料を授受する借地人と、授受しない借地人の実質的な賃料の差をどのように調整すべきか、非常に迷うことになりますが、果たしてどう地代に影響していくのでしょうか。
現実には様々な交渉が個別になされているようです。
ヒアリングによる更新料を払わない場合の調整方法の一端をご紹介すると、
@更新料を払わないのであれば、契約は更新しない。法定更新となるので建物が朽廃し借地権が消滅するまで待つ。その意味で受領しなくともよい。といった対処の方もいれば、
A周辺の多くの事案が更新料を払っている場合には、公平の観点からみて建替え時に建て替え承諾料に上乗せして、更新料相当も清算する。
Bこれまで支払ってきたのに、今回は更新料を支払わないならば、その期間に更新料を案分して賃料に上乗せする。
Cそもそも払う義務はないのだから、更新料を支払わずこれまでと同じ賃料を支払い続ける。
など実務的には、様々な対応がみられ、何れが正解なのかは明言できない混沌とした状況です。
残念ながら、本件の調査においても、それらの詳しい実態までは分析しきれておらず、あくまでも最近授受した更新料が分かれば、それも併せて記載して頂き、本書に掲載しているという状況にとどまります。
これらを踏まえて今後皆様が現実にどのような対応をされていくかについては、今後の動向を注視して参ります。また次回の調査の際のどのような対応をされたかアンケートにてご教示頂ければ、大変に有用な資料となります。
なお、今回収集された事例数及び、これまで収集してきた事例数の推移は次の通りです。


【本調査の背景】
ところで、継続地代の実態調べがこれまで長きにわたり発刊されてきた経緯等に触れたいと思います。
これまで継続地代については、各事例の地価との関連や地域内の他の地代等の情報が殆んど見当たらない状況にありました。
とりわけ不動産市場の中でも借地市場は閉鎖的であり、賃貸借の当事者以外にはその地代等、殆ど公開されることがありません。従って、地代事例を得ること自体が至難の業です。
そこで、昭和40年代の末頃、不動産鑑定士と税理士の両資格を有する会員で構成される任意の研究グループ《日税不動産鑑定士会》が中心となり、地代の鑑定評価や地域社会に役立つことを検討した結果、「継続地代の実態調べ」を実施することとなったものです。
そして、これに賛同して下さった他の税理士・不動産鑑定士等の多くの方々の協力を得ることができ、東京都及びその周辺地域を主とする「既存の借地権に係る事例」を収集し、その地代の実態に関する調査を実施、「継続地代の実態調べ」として取り纏めていました。その後も3年毎に実施してきたものです。
昭和49年を第1回目として、ほぼ44年間における東京都及びその周辺地域の「既存借地権の地代に関する実態」のデータが蓄積されたことになります。
なお事例収集においては、社会に有用なデータとなることはご理解頂けても、なかなかご自身の地代が公表されることはためらいがちです。そこで、前回からは更に開示基準を厳格化し、番地は提供せず、丁目までの表記に留め、更には面積も小数点以下は丸めるといった対応を取ることにより、個人情報の特定が不可能な状態に加工して、情報提供を行うこととしています。
こうして、やっと一定数が収集された後に、それらの必要事項の点検等を行った上で、事例を住宅地図(ブルーマップ)で確認するのですが、最近は地図に名前が記載されていないものが多くなりました。
個人宅なら特に問題はないのですが、商業地でも空き店舗などが多くなり、居宅か店舗かの特定に難儀するようにもなりました。そこで、グーグルマップのストリートビュー機能を用い、地図で対応できなくなった部分を補い、精度を高めるようにしています。また公租公課倍率を非住宅と併用、住宅に分けて詳細な分析ができるようにする観点から、不明瞭なものは、登記記録を取得し、建物の用途を確認する作業を増やしました。
これらの一連の確認作業を行った後、以下の調査方法によって分析を進めていくことになります。


1.平成30年版「継続地代の実態調べ」の概要

(1)調査の目的・調査方法
 まず、調査時点(平成30年1月〜4月現在)における東京都23区及びその周辺の地域を主とする「借地権にかかる継続中の地代事例」を収集しました。
前回までは1月1日時点としていましたが、頂くアンケートの中には、年度毎に改定される4月1日時点からの改定内容を回答して頂いているものも一定数を占め、4月を境に地代の多くが改定されている認識を新たにしました。
そこで、調査時点の範囲を1月1日時点と限定するのではなく、1月から4月時点の事例とすることで、折角頂いた事例データが埋もれてしまわないように改めました。
また、長年に渡って用途的地域(地域の環境)が商業地系・住宅地系かどうかの振り分けを行って、東京都23区における「地代の水準(平均地代月額)」「地価に対する地代(支払賃料)の割合(活用利子率)」「地代の変動状況」及び「地代の公租公課に対する倍率」について取り纏めてまいりましたが、借地契約はもともと長期間に亘って継続されるものであり、その経緯や個別的事情等が多様になってきています。
同一場所の同一地主との契約においても、その賃料等は多様な違いがみられることが多いのが実情です。
こうしたことから、実態調べにあたっては、それら個別事情等は追求せず(商業地・住宅地とかの地域の別、実際の用途、あるいは堅固・非堅固等の建物利用の状況の一定枠内に留めることにして)、むしろ、相当数の事例を実証的に取り纏め、地域における地代の水準がどの程度のものなのか、地価との関係がどのようになっているのか等といった分析を中心に行ってきています。その方針は基本的には変わりませんが、実際に利用されている契約の内容(建物の用途)については特に公租公課倍率に大きく影響することから、公租公課倍率に限っては従来の地域の用途に従った集計方法のほかに、実際の建物の用途を基準に分析を行い、倍率を検討するように工夫いたしました。また相続路線価も参考までに分析しています。
これらにより、これまで以上に多角的な分析が可能になっています。もちろんデータの継続性は重要ですから、フォームは基本的には削らず、項目を追加するのみで実施をしています。



 【今回の調査期間における地価の動向】
 前回調査時の平成24年においては、「平成23年3月に発生した未曽有の東日本大震災により、不動産市場は一時的に停滞したが、被災地を除き比較的早期に回復傾向を示している」としていました。その後、地価下落が縮小傾向に向かい、徐々に震災復興需要やアベノミックスによる金融緩和の影響により、景気が上向いてくると、地価は上昇に転じ始め、今回の平成27年の地価公示を見ても、前回と比べると上昇しています。なお路線価については、3年前と比較して商業地はほとんどが上昇し、住宅地では微増もしくは横ばいのものが多く見られました。
 因みに、平成25年〜27年の地価公示における住宅地(表bQ)及び商業地(表bR)の地域別対前年変動率を示すと次の通りと発表されています。

「表2」地価公示における住宅地の地域別対前年変動率
資料:国土交通省


「表3」地価公示における商業地の地域別対前年変動率
資料:国土交通省

なお、東京圏における地価公示の地域別対前年変動率の内訳については、46頁の「別表bT」を参照下さい。


(2)資料の収集方法と調査事項
47頁「別表bU」に示す調査票を各会員等に配布し、調査時点現在(平成30年1月1日)における賃貸借が継続中の既存の借地権に係る地代額(直前の地代の改定状況等を含む)、更新の状況とその期間等、用途別、地上建物の状況等の条件、調査日の直前年度(平成29年度)の固定資産税等(得られる場合)について、各々回答を得、それらの集計・分析を行う予定ではありました。
ただ、この中でも賃料改定が直近にあったとして、4月からの地代や固都税をご記入頂いている回答も多くみられました。
 そこで、調査時点を1月〜4月と幅広くすることで、アンケートの回答に相応する集計結果となるように期間を改めています。
また、旧来は実際の用途が商業系であれば、商業地域にある借地が多かったのですが、長い年月の間に用途が混在し、それが崩れてきた感があります。そこで、アンケート用紙には実際の用途と地域の用途を記載して頂ける項目を用意しています。
それに加えてグーグルマップ等で追跡調査をすることにより、回答の中で商業用となっていても、実際上は殆どが店舗の上に居宅があるようなものが多く、課税上は小規模住宅と同等であるものも少なくないことが判明しました。また、最近ではかつての商業地域に共同住宅が多く建ち並び、利用用途が共同住宅・店舗付共同住宅等というものが多くなりました。かつてのフォーマットですと、これらを住宅地に分類すべきか、商業地に分類してよいものか、編集者側でも迷い判断にブレが生じるようなことが多くなっていました。そこで前回からは、地域性はこれまで通り記載しつつ、実際の建物の用途も記載して頂けるように、地域の用途と実際の用途を区別して記載・分析ができるようにしています。


ページのトップへ
HOMEへ
日税不動産鑑定士会の研究と刊行物は


2.平成30年「継続地代の実態」結果概要
(1)収集資料数

   資料総数…858件
   内、東京都23区…858件
 注)協力者への呼びかけを強化したことで、事例数が今回に限っては回復しています。しかし、これまで継続してきた事例の中には契約が終了し、借地権事態が消滅しているものも多くなってきているのが実情です。
@ 契約が終了し、駐車場となってしまい、掲載が叶わないものが多くありました。
A また、昔からの借地の場合その建物が老朽化し、店舗ももはや営業せず、しかし2階の店舗には居住目的で借地人が住んでいる例や、実質空家となっているものが増えて参りました。借地人には底地を買う資力もなく、更新料を払う資力もない。ましてや建替え承諾料や建物建築費も払えない状態かもしれません。
そうした取り残された状態の物件も多く、次の世代交代が待たれているといった状況ですが、地代も払えない状態となれば、やがて契約は消滅していくこともありうるかもしれません。
実際、借地権が売れるという考えにたどり着いていない方もいらっしゃいますし、仮に知識があったとしても、建物が老朽化した状態では、値が付きにくく、更新料や建替え承諾料や譲渡承諾料等も一気に調整を図るとなるとハードルは上がります。
そもそも地主が長らく割安に貸してくれていた土地という認識で、契約期間が満了すれば建物を取壊してお返しする約束なので、契約終了時にはお返しするか、資力がないので、建物だけは地主さんに取壊しをお願いする形で借地契約を終了する事例も散見されているのが実情です。


(2)地代水準
調査時(平成30年1月〜4月)の継続地代の平均月額を東京23区の各区別、用途別(高度商業地・普通商業地・住宅地)に区分して集計したところ、
32〜37頁の「別表bP−1〜1・2、1−2〜1・2、1−3〜1・2」の通りでした。
なお、これら東京都23 区の用途別平均地代額について、過去の実態調べのデータと比較して、平成15年から平成30年の間の6回分にかかる推移をみると「表bS」の通りです。(昭和49年〜平成12年分は割愛。)
この「表bS」に見られるように、 東京都23区における平成30年1月〜4月現在の
・住宅地の平均地代は月額970円/3.3u程度であり、
・普通商業地のそれは住宅地地代の2.44倍の月額2,370円/3.3u程度、
・高度商業地のそれは、住宅地地代の23.6倍、普通商業地の9.7倍の月額22,893円/3.3u程度となっていました。
 ただし、本年の高度商業地については、確かに都心部は地価が上がり、地代も上昇改定されている事案も見られ、特に高度商業地ほどその傾向は顕著でしたので、水準が上がった側面もありますが、全体としては中央区銀座の事例が多く得られた一方で、その他の高度商業地の事例の提供があまりなかったことから、事例の偏在度合いの違いにより、これまで以上の差が出ている部分があると言わざるを得ません。


また、前回(平成27年1月1日現在)における
・住宅地地代の平均月額は1,075円/3.3uでしたので、今回もほぼ横這いといえます。
数値としては微減なのですが、継続案件を調査したところ下落改定されていたものは全体の中でも一事例しかなく、他は横ばいか上昇改定でした。
・普通商業地の前回調査におけるそれも月額2,021円/3.3uですので、同様にほぼ横這いから微増という推移でした。
・高度商業地の前回調査においては、月額14,291/3.3uであり、今回の調査では60%の増加になっています。
  ただし、高度商業地にあっては、中央区銀座といった極めて繁華性の高い地域の高額の事例が前回に比べて格段に上昇したことが要因と思われ、こうした地域の事例如何によって平均地代額が左右されることは否めません。地代全体が倍近くまで急上昇していると判断するのは早計かもしれません。
なお、住宅地・普通商業地等のいずれの地代も、一般的にはほぼ横這いから上昇推移であったことは、次の (3) 地代の変動状況より如実に確認されます。

「表4」東京都23区における3.3u当たり平均地代月額の推移
(注)1.平均地代月額の算定に当たっては、地代事例のうち「税法上の相当の地代」の事例等の特殊なもの及び駐車場や資材置場等の場合は除外してある。
  2.高度商業地とは、主として「銀座」「日本橋」「新橋」「有楽町」「渋谷」「新宿」「池袋」等(路線価、概ね1000千円以上)の繁華街をいうが、
   「新小岩」商店街等の旧来からの商店街や繁華性に富む駅前商店街等(路線価、概ね500千円以上の駅前商店街)も含まれている。
  3.各区別、用途別の詳細は、別表1-1〜1・2、1-2〜1・2、1-3〜1・2の通り。

ページのトップへ
HOMEへ
日税不動産鑑定士会の研究と刊行物は

(3)地代変動の状況
 今回収集の東京都23区の地代事例のうち、前回調査時(平成27年1月1日時点)及びその前の地代額が判明している事例について、今回調査時までの3年間における地代の変動状況がどのようなものであったのかを調べてみました。
 その結果を次項U「別表bR〜1・2」に纏めたところ次の通りです。
@ 商業地系の場合
・地代の推移が判明した事例 135件のうち、
   112件が変動なし(83.0%)
    23件が値上げ (17.0%)・・・1件平均値上げ率 23.82%
    0件が値下げ ( 0.0%)・・・1件平均値下げ率  −

A 住宅地系の場合
・地代の推移が判明した事例 356件のうち、
    286件が変動なし(80.3%)
    69件が値上げ (19.4%)・・・1件平均値上げ率 22.51%
    1件が値下げ (0.3%)・・・1件平均値下げ率 0.7%

B 工業地系の場合
   ・地代の推移が判明した事例 3件のうち、3件が変動なし(100%)

   このように、商業地、住宅地ともに大半が変動なし(概ね横這い)という形で推移していました。 なお、値上げの事例は、かねてより改定交渉等にあったものが、更新年あるいは一定の係争等を経て、相当長期間における調整等から大幅な値上げ改定がなされたものと推測される事例が殆どであり、20年ぶり、30年ぶりの改定もみられました。それでもこれまでよりはやや増額改定の割合が多く、また増額改定幅も大きくなっていました。
その他、毎年のように固定資産税等の変動に連動する形で、僅かな改定を少しずつ実施している例もみられます。
なお、戸建住宅の一件の値下げは、改定率も僅かで、実質的には横ばいと同視できますが、一応、周囲の割安な事例に引きずられる形で調整がなされたと目されます。
というのは、周辺の当該事例より安い複数事例はこれとは反対に上昇改定がなされており、当該事例はこれらよりは高かったため、僅かな下落改定が実施されているようでした。
このように既に割高な事例は時折周辺の事例に引きずられる形で下落改定されることもあることが、今では非常に稀な例ではありますが、一応存在することも確認されました。
 なお、工業地の事例は、全ての地代が据え置かれている状況で、値上げ値下げともに確認されませんでした。
 これらは平成12年度の調査から同様の傾向が継続しています。
 地代の改定は、地価の動向とは後追いとなる固定資産税等の動向を受けて、さらにその後追いとなって実施される関係から、平成8年度頃までは増徴されていた固定資産税等が、平成9年度から引下げられ、地価はその後に若干の回復傾向となったものの、公租公課は負担調整措置等によりそれほどの増徴にはなっていません。
ただ、平成21年の評価替え時期には、ミニバルブの影響から急激に評価額が上昇する状況がみられていました。しかし、これについても、固定資産税の激変を緩和する措置が設けられ、その後リーマンショックにより地価が急落した影響もあり、税額についてはその後落着きを見せ、平成24年以降は概ね横這いとなる例が多くなっています。
なお、平成27年の評価替えでは横ばいから微増程度の増長にとどまりますが、平成30年の評価替により都内の大半の固定資産税等が増長したのに合わせて、地代が値上げされている案件が以前より多くなっています。
今回の調査は平成30年1月〜4月のものであり、これまでとは変則的な部分もございます。一部平成30年4月にかかる事例に関しては、平成30年の評価替えの影響も含めて、地代が増額改定されているものがございました。
ただ、全般的には長い間生き残ってきた借地の事例だけのことはあって、没交渉となっている側面もあり、大多数の地代に動きがない状況でした。


(4)継続地代の平均的活用利子率
   ……(土地価格に対する支払地代の割合)

 これまでの実態調べと同様、東京都23区において土地価格(更地価格=公示地価ベース)を元本としたときの継続地代(支払地代年額)の割合(これを当会の調査では「活用利子率」と呼ぶ)が、どの程度のものなのかを検討し、土地の価格と地代との相関関係について調べました。
 なお、この土地価格の把握にあたっては、これまで同様に相続税路線価をもとに、公示地価に対する路線価の割合が概ね80%程度とされることを踏まえ、その路線価を80%で割戻した公示地価ベースの更地価格によって求めています。
 なお、極端に利回りの高い、相当の地代に引けをとらないような地代は排除し、商業地系と住宅地系との用途的地域別に分けてその土地の価格(更地価格)と支払地代年額との割合(比率)を算定しています。
 その商業地と住宅地の用途別における東京都23区全体の「平均的活用利子率」を見ると次のとおりです。
平成30年1月〜4月現在の平均的活用利子率
 ・東京都23区 商業地の場合・・・ 1.10% (151件平均)
  (土地の更地価格 × 1.10% = 年額換算支払地代)
・東京都23区 住宅地の場合・・・ 0.70% (468件平均)
   (土地の更地価格 × 0.70% = 年額換算支払地代)

この活用利子率を前回のデータと比較してみると、
 ・前回の平成27年においては
  商業地 1.19% ・・・(183件平均)
  住宅地 0.72% ・・・(335件平均)
であったのに対し、
  ・今回の平成30年の平均的活用利子率は、
     商業地で 1.10% ・・・ ∴前回対 8%下落 
    住宅地で 0.70% ・・・ ∴前回対 3%下落 
  となっています。

 東京23区においては、平成25年後半頃より地価は上昇傾向となり、その後も商業地・住宅地ともに地価の上昇傾向が続いています。平成30年の路線価も殆どの地点が上昇していますので、地代が横ばいとすれば、活用利子率は計算上下落して査定されます。今回はそういった結果が反映されていると思われます。 なお、この東京都23区全体の「平均的活用利子率」について、 平成15年からのデータとともに時系列に纏めると次頁「表bT」のとおりです(昭和49年〜平成12年分は割愛)。 また、各区別の「平均的活用利子率」については、38〜41頁の「別表bQ−1〜1・2、2−2〜1・2」のとおりです。

「表5」東京都23区における継続地代の平均的活用利子率の推移
    (平均的活用利子率=土地価格に対する支払地代年額の割合)

(注)東京都23区における継続地代事例のうち、客観的な地価が判明したものについて、その土地価格に対する地代(支払賃料年額)の割合を求め、それらの各区の平均的
  割合を求め、それらの各区の平均的割合、即ち土地を元本としたときの平均的活用利子率を算定したものである。
  この客観的な時価は、不動産市場で取引される現実の時価ではなく、その地点の相続税路線価を80%で除して求めた価格を時価とみなしたものである。
  なお、角地や敷地が奥まっていること等が確認されたものについては一定の補正を行い、地域の標準的な利子率が得られるように努めた。
  ただし、不動産市場での現実の取引価格をもとにこの活用利子率を乗ずると、答えが異なる場合が生じることに留意。
  

ページのトップへ
HOMEへ
日税不動産鑑定士会の研究と刊行物は


3.地価と継続地代と固定資産税等について
(1)地価と地代と固定資産税等の関係

 第11回(平成15年)調査から、地代とその土地にかかる固定資産税等(以下「公租公課」という)の倍率について調べています。
 地代は、既述のとおり、その土地を使用する対価であるから、本来的には地価との間に相関関係が認められるとされながら、昭和30年代後半頃からの高度経済成長以降、地価の急激な上昇に対して地代は法令(旧借地法)の制約等もあって追随し得なくなり、特にバブル期の異常な地価の高騰に対しては、地価との相関関係は全く希薄なものとなってしまいました。
 もっともその後、バブルがはじけ地価が急落していったこともあり、以前ほどの極端な乖離はなくなりましたが、これにつられて借地権として借り得という強みも以前よりは薄れてきたようです。
 ところで、地代の改定(増額)は、旧借地法においても公租公課の増徴等の経済変動を論拠にされることから、その一定倍率を乗じた額によって地代の改定を要求するケースが多くなりました。地代収入に占める必要諸経費が、主に公租公課であることを論拠として、地代値上げに当たっての説得力を有することとなったものといえましょう。


(2)公租公課の推移について
 土地に対する公租公課は、その土地利用すなわち地上建物等の用途によって異なる課税がなされており、宅地については、さらに非住宅用地(商業地等の業務用地)と住宅用地に分け、住宅用地は更に小規模住宅用地と一般住宅用地とに分けて課税されています。
 税額は、「その年度の課税標準額×税率」により算定されますが、その課税標準額については、3年に一度評価替え(見直し)が行われる評価額に基づき、用途や負担の増減等に配慮して調整が行われてその年度の課税標準額が確定されているのですが、さらに、住宅用地についての課税標準額は、住宅という生活の基盤であることに配慮し、小規模住宅用地(1住宅200u以下)と一般住宅用地(1住宅200u超の部分)に分け、小規模住宅用地については、現行 1/6に、一般住宅用地については 1/3に軽減されています。
 また、住宅用地以外の非住宅用地についても、小規模宅地については20%の軽減をする等の税額軽減措置がとられているのが実情です。(ただし、個人または中小企業が所有するものに限られます。)
 このように、宅地に対する固定資産税等の課税は複雑になっており、その宅地の税額等を調べることは簡単にはいきません。厳密にはその年度の課税にかかる納税通知書に添付される「課税明細書」を基にしなければ厳密にその宅地の個別の税額は把握できないのです。
 こうした事情からか、今回の実態調べにおいても、その税額を把握できた事例は全体からみると少ない状況にあり、限られた地域における限られた事例の分析結果となっていることは否めません。 このことを踏まえて参考にして頂ければと思います。

「表6」’商業地等の宅地と住宅用地の課税の仕組み(平成26年度)
  (注1)政府税制調査会第1回基礎問題小委員会(平成26年5月12日)資料より抜粋。
  (注2)評価額が急上昇した場合であっても、各年度の負担増は、原則、本来の税額の5%が限度。
    (=当該年度課税標準額を、「前年度課税標準額+評価額(×住宅用地特例率×5%」により算出)。
  



(公租公課の近時の推移)
 前述のとおり、土地の公租公課は、原則、3年に一度評価替え(見直し)が行われる評価額をもととするその年度の課税標準額により課税されるが、地価の上昇等を反映してその評価額も上昇すると、その評価額に対するストレートの課税は負担増となることに配慮し、一定の減額特例等の調整措置を行った「課税標準額」によって課税されていいます。
 従来、その一定の調整措置等によって、課税標準額は地価が上昇時にも相当低位に抑えられてきたので、バブル崩壊後における地価の下落を反映してその評価額は下げられたとしても、課税標準額はさらにその評価額よりも下回っていたというのが実態でした。
 このため、その評価額の一定水準に達するまでは課税標準額を引き上げざるを得ないということで、バブル崩壊以降、地価が下落局面に転じているにもかかわらず、固定資産税等の課税標準額は引き上げられてきました。
 特に、「土地基本法」制定による平成4年の公的土地評価の均衡化・適正化を受けての固定資産税評価額の大幅改正が、平成6年度から実施されたことに伴い、固定資産税も大幅な増税となりました。
 これにより地価が下落傾向にもかかわらず、固定資産税等の公租公課は平成8年度まで上昇する状況となりました。
 そして、平成9年度の基準年度において、ようやく地価の下落が反映されることになりました。特に商業地の公租公課も平成9年度以降は減額されることとなったのです。
 この減額はその後6年間続いたのですが、景気回復等を受けて、平成15年度からは微増傾向となり、こうした傾向は平成19年度頃まで続きました。
  平成18年頃から地価が上昇傾向になったことを受けて、平成21年度の評価替え年度には非住宅用地も住宅用地も評価額が上昇しました。
 但し、負担増の軽減措置により、税額への影響は緩和されており、平成24年は景気の低迷期にもあたり、評価額は再び下落に転じました。幸いにも、平成21年の税負担急増土地に係る条例減税制度のおかげで、変動はそれほど大きくなく、概ね横ばいの状況で継続しています。
ただ、ここ最近は地価の上昇に伴って、平成29年時点では横ばいであった地点も、平成30年からは評価替えにより土地の公租公課が上昇に反転する地点も多くなってきています。そのため公租公課が上昇したとして、増額改定がなされている事例も以前より多くみられるようになりました。


(3)継続地代(支払べース)の公租公課に対する倍率
 従来より、地代の改定は、その原価(必要諸経費)である公租公課の増徴を理由とし、その公租公課の一定倍率によって改定額を決定するケースが多い実態にありました。このため、地代改定にあたっての適正地代の鑑定評価においても、賃料評価に定められる一般的な四手法(差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法)の 他に、検証手段として「平均的活用利子率による方法」や「公租公課の倍率法」が広汎に採用されてきました。
 そして、第11回の調査(平成15年調査)よりは、そうした地代市場の実態を踏まえて公租公課の倍率についても調査をしています。
  その東京都23区における今回調査の平均倍率を見ると、44頁の「別表bS」に示すとおりであり、
 平成30年1月〜4月現在においては
 商業地系 ・・・ 4.37倍
  住宅地系 ・・・ 4.60倍
   となっていました。
 なお、住宅地系の倍率が高い傾向にありますが、これは住宅用地の減額特例により、住宅用地の課税標準額が商業地(非住宅用地)のそれより低位水準に抑えられていることから、公租公課も相当に低位となっていることに起因するものといえます。
 もっとも、商業地系に分類されている事例の中にも用途が店舗併用住宅等で実質的に小規模住宅課税となっているもの等が含まれている点にも留意が必要です。
   また、前回(平成24年1月1日)現在の調査においては、
  商業地系 ・・・ 3.81倍
 住宅地系 ・・・ 4.25倍
でした。
 今回、商業地系、住宅地系ともにその倍率が若干上昇していますが、これらは前回調査と同一地点の事例とは限らず、地域に偏重し、また、特に事例数の多少にもより、倍率の平均値に偏りが出ていることが原因と考えられ、これらをもって倍率が高まったと判断するのは若干問題があるかもしれません。
 もっとも、商業地系に分類されている事例の中にも用途が店舗併用住宅等で実質的に小規模住宅課税がとなっているもの等が含まれている点と、実際には純粋な非住宅用地として課税されている割合は案外少ないことが分かってきました。
また、前回(平成27年1月1日)現在の調査は以下の通り。
 商業地系 ・・・ 4.05倍
  住宅地系 ・・・ 4.35倍
今回、商業地系、住宅地系ともにその倍率が若干上昇していますが、これらは前回調査と同一地点の事例とは限らず、地域に偏重し、また、特に事例数の多少にもより、倍率の平均値に偏りが出ていることが原因と考えられ、これらをもって倍率が高まったと判断するのは若干問題があるかもしれませんが、地価が上昇しているが故に上昇改定がなされ、大幅改定がなされた事例については、若干倍率が上昇しているものも見られており、全く無視することもできません。
ところで、公租公課倍率法は、表面的には、税額の何倍ということで、わかり易い反面、土地の利用状態によって金額が大きく左右されます。というのは固定資産税が土地利用によって大きく左右されるためです。また、一体画地のうち、一人の借地人が純粋に商業用(非住宅)で使っていたとしても、他の借地人が居住用で使用していた場合には、画地全体が小規模住宅として課税されているというケースもあります。
税制をより深く知って頂くことと、周辺の用途と対象地の用途が同じであるか等を確認する作業が重要になります。
かつては、公租公課の倍率を単純に考えて他の当事者と比較して問題なかった時代もあったのですが、昭和後期から平成に入り、大きな税制の変化がありました。
具体的には、公租公課が地域の地価水準だけでなく、現実に建っている「建物の用途(住宅・非住宅)等」によっても大きく税額が変わってくるようになってきたのです。
固定資産税の住宅用地特例を年代順に示すと以下の通りです。
昭和48年度 住宅用地特例創設  特例率1/2
昭和49年度 小規模住宅用地特例創設 特例率1/4
平成 6年度 住宅用地特例拡充 小規模住宅用地 特例率1/4→1/6
平成 6年度 住宅用地特例拡充 一般住宅用地  特例率1/2→1/3
注)商業用の店舗でも住宅等が併用されるものであれば、その程度に応じて住宅用地や小規模住宅用地の適用対象となり、緩和が受けられます。
長い契約期間のうちには建替えや建物の用途を変更することも必要となる場合があります。そういった当事者に税の知識がないと、思わぬ混乱が生じる場合があり得ます。
例えば、小規模住宅の公租公課は、
・固定資産税評価額×0.1667程度の課税標準を基準に税額が算定されますが、これが非住宅(事業用)に建替われば、
・固定資産税評価額×0.6〜0.7程度の課税標準となりますので、住宅用地と非住宅用地では最大4倍近く公租公課の査定が変わる可能性があります。もちろん、個人や中小企業の場合には別の特例等もありますので、単純にそれほど上がらないこともあるのですが、いずれにしろ住宅や店舗併用住宅を完全な非住宅の店舗に建替えると、固定資産税が相当程度高くなるので、公租公課倍率だけを基礎に地代の交渉をしていると、税額に連動して地代が著しく高額に査定されてしまう可能性がありますのでご注意ください。
そういった意味で、現実に非住宅用途の事例と、併用住宅、完全な住宅利用の場合では公租公課倍率はどのように変わってくるのかという点に関しても、今回調査から検討をしてみました。
その東京都23区における今回調査の平均倍率を見ると、45頁の「別表bS−2」に示すとおりであり、
 平成30年1月〜4月現在においては
 非住宅用途 ・・・ 2.86倍
  併 用 用途 ・・・ 5.03倍
  住 宅 用途 ・・・ 4.36倍
非住宅、併用、住宅の区別といっても残念ながら完全には、事業用か否かまで厳密に課税明細等によって確認できているわけではありませんので、アンケートベースの回答と一部登記記録を取得し、グーグルマップ等から分析した状態を含めての判断によってこれらの用途を区別していますが、そうすると、やはり傾向としては課税が非住宅である可能性が高い純粋な業務用地の公租公課倍率は併用住宅や住宅地に比べると低いことが確認されました。
なお併用の方が住宅よりも高いのは、おそらく併用住宅の方が担保等としての収益性があり、賃料負担能力が住宅よりは高いけれども課税は住宅とほぼ同じであるが故に、倍率が低く査定されているのではないかと分析されます。


おわりに
以上、「継続地代の実態調べ」の概要について述べてきましたが、今回は地価が相当に上昇してきています。 こうした地価動向にあっても、地代の原価である固定資産税等は若干増加傾向で地価の追いであること、また、政策的意図等から、税の特例措置が継続されていて、税負担は高度商業地であっても年に1割以上は上昇させないことになっています。
今回は固定資産税が若干の上昇をみせたことから、3年の期間中に改定されたものは基本的には上昇改定。あるいはこの期間中でない場合にもその前の期間か、平成30年4月以降に上昇改定がなされる予定という回答もございました。
地代の改定は1年毎に算定式を決めて改定される場合もありますが、そうでない場合には、3年毎の固定資産税の評価替えの時期、あるいは過去の10年分・20年分・30年分の差額を更新時期に大幅に改定するような事案も多く、長い間横ばいを保ちながらも、時折大幅改定していくことも一般的です。
今回は、改定があれば、上昇改定が中心で、ほぼ下落改定がなされることは無いことは確認されました。
ところで、旧借地の数は減少傾向にある中、なかなか底地を売ることが無く、数が減少しないものがあります。それは宗教法人による借地です。
法人税施行規則第4条により住宅地については公租公課の3倍以下であれば収益事業に該当しない「低廉な地代」とみなされ、法人税が課せられない仕組みとなっています。もともと住宅不足を解消するという至上命題があり、低廉で貸し出せば公益事業と認める制度が設けられたわけです。
そのため、寺社等公益事業者が地権者の場合には、公租公課の3倍以下の地代であっても争いとなる例は少ないです。
一方で、このような恩典が与えられず、法人税や所得税が課せられる地主にとっては、低廉な「住宅用地」の公租公課の3倍以下の地代では、とても不動産投資としての採算がとれるものではないのが実情でしょう。
そんな中でも、多くの寺社の事例等に引っ張られて地代が低廉に抑えられ、これが相場と認識されている例もあったりします。
勿論、一般法人や一般個人は寺社等とは異なる水準であるべきということで、投資として適切な高い倍率ないしは利回りで貸されているものも多くありますが、このような様々な事情が混在した事例の平均値が今回のものである点にご留意頂ければと思います。
また、商業地系では、あまり税制面でも恩典が与えられていない非住宅の事例と、小規模住宅の恩典が与えられている店舗付住宅の事例とが混在していますので、同じ公租公課倍率であっても、土地に対する利回りは大きな差異があります。
このように、単に公租公課倍率のみをみても、適切な地代の査定を行うことはできません。一つの指標だけに目を向けるのではなく、活用利子率や、その他契約の経緯、当事者の権利意識等も十分考量し、複眼的な見方をされることにより、より適切な地代水準のあり方を探ることができるのではないかと考えます
。 本書を取纏めた私共でさえも、高い地代もあれば安い地代もあり、どれを参考にすればよいかわからない状況にも陥りがちです。低廉な地代であっても他に使い道が無いので地代が安くても合理性があるという地主や、反対に商業地で本来であれば自らがもっと有効活用ができるにも拘わらず、土地を貸しているが故に全く採算が取れないと、不満が蓄積している地主もいらっしゃいます。
  また、借地人にしても、権利金を払った覚えがないにも拘わらず、長年借りているので借地権があるのだから低廉なままでなければならないと主張する方もいれば、権利金を払っていないし割安な地代なのだから今回の値上げは致し方ないと値上げに応じる借地人もいらっしゃいます。
その他、「定期的に更新料を払っているか。」といったことによっても当事者の借地権に対する認識に大きな違いが生まれてくるでしょう。
これらが長年にわたって継続すれば、事例間の地代に大きな差が生じてくるのは当然なのかもしれません。
様々な契約当事者の様々な経緯の事例が羅列されていますが、いずれも現実の賃貸事例であります。
これらが収集されている本書に、皆様のさらなる緻密な分析が加わることによって、社会の何かしらのお役に立つようになれば、これに勝ることはありません。
 

※無断掲載・複製禁止
ページのトップへ
HOMEへ
日税不動産鑑定士会の研究と刊行物は
【本書は、下記で販売しています。】

(社)東京都不動産鑑定士協会
〒105-0001 東京都港区虎ノ門3丁目12−1 ニッセイ虎ノ門ビル6階 TEL 03-5472-1120

最新版 『継続地代の実態調べ』 「平成24年版」
販売価格:19,000円(税込み)






 * * * 土地の税務評価と鑑定評価 * * *
ページのトップへ

 本書は、相続税・贈与税における土地の適正な評価を巡り問題やトラブルが生じた場合に、どのように解決すればよいか実務解説したものです。
 編者は、現在、第一線で業務に携わっている税理士と不動産鑑定士の両方の資格を有する執筆陣です。日頃から不動産評価について税務と鑑定との接点について研究し、問題点をどうしたらより妥当な解決が図れるかを検討しています。
 具体的には、税務通達どおり評価して申告するのか、それとも鑑定評価に求めて申告した方が有利なのかを判断するための材料となることを目的にしたものです。あるいは課税当局なり不服審判所、裁判所の納得を得るにはどのような鑑定評価を記述すればよいのか判断の手掛りを提供するものといってもよいでしょう。
 項目は、実務で使いやすくするために、財産評価基本通達に沿って重要なものを選んで、構成は、基本的に税務評価と鑑定評価を対比して解説をすすめています。  ここに目次等の内容の一部をご紹介します。

【はしがき】  【本書を読まれる前に】  【目次】  【書評】
土地の税務評価と鑑定評価
土地の税務評価と鑑定評価
日税不動産鑑定士会 編
3,500円(税別)

【はしがき ―本書の刊行にあたり―】
 日税不動産鑑定士会は,税理士でもあり,不動産鑑定士でもある士が集まって昭和46年(1971年)に設立した団体です。会員は,その二つの資格で,あるときは税務申告を,またあるときは不動産鑑定評価もしていますが,双方の資格を総合的に求められる税務に関する不動産の評価でも,その特質を発揮しています。また,毎月の研修会では,不動産についての税務評価と鑑定評価との接点について研修,検討を続けています。
 その成果の一つとして,昭和49年(1974年)から「継続地代の実態調べ」を3年ごとに行い刊行しています。鑑定業界での貴重な資料とされているばかりでなく,地代紛争解決のため,裁判所における調停にも重視され,また,経済白書にも引用されるなど一つの指針を与えてきました。
 近時,相続税や贈与税での不動産評価,さらに所得税,法人税等での適正な譲渡価額など税務に関する不動産の鑑定評価の依頼も増えています。
 そこで,税務での評価はこうなっているが鑑定評価ではどうなっているのか,ということを解説し,どういう局面でどのような不動産鑑定評価書を依頼したらよいのか,また,税務当局を納得させるには,そして,争いになったときは審判官に理解していただくために,どのような内容を持った鑑定評価書をいかに記述すればよいのか ―― そのような見地から研修会の研究に基づいて本書の初版本を平成17年(2005年)7月に出版しましたところ、好評を受け、増刷を繰り返してきましたが、その後の税法・通達の改正を織り込むと同時に全面的な見直しをし、また、国外財産の評価その他の新しい項目を加えて内容を充実し、刊行することとなりました。
 不動産税制も,不動産鑑定理論も,不動産の動きにつれて時々刻々と変動しています。この変動に応じ,そして,読者のご批判などを吸収して,さらに新たな研究を通じ,次の版ではより充実したものを刊行したいと念じております。
平成21年2月
日税不動産鑑定士会 会長 下ア 寛
ページのトップへ
【本書を読まれる前に】
「土地の税務評価と鑑定評価」本書を読まれる前に

(一)
 相続税,贈与税における土地・建物の評価は,一般には国税庁長官の定めた財産評価基本通達によることとされている。しかし,この通達は,土地・建物の種別・類型別に標準的な評価方法を定めているが,個々の土地・建物の現状はさらに複雑多岐にわたっており,実際では,それぞれの実状に即した精密な調査に基づいた評価検討が求められるときがある。
(二)
 市街地に所在する土地の税務評価においては,各街路に路線価が付設され,その基準となる標準地は不動産鑑定士の鑑定評価によって求めている。しかし,その標準地が適正な価格を表示していたとしても,それと比較して求められたその街路の全部の路線価が適正なものとはいえない。もっとも,各国税局が管内にある市街地のすべての街路について,毎年,限られた人員,費用と時間で路線価を付設しなければならない現状をみれば,その中に適正でない路線価があったとしても責めるのは酷であり,それは大量一括評価の宿命と諦観しなければならないのであろう。
 また,各宅地の画地条件等による補正率が,普通住宅地区あるいは商業地区などの地区の要因を考えてその種別ごとに基本通達で定められているが,日本全国一律の補正率となっている。しかし,例えば,普通商業地区の角地の補正率は,東京都区と多摩地区,さらに,北は北海道から南は沖縄まで同じ率なのであろうか。確かに,一律に定めることにより,評価者の恣意性は防げるという意味はあるし,実質的公平はともかく形式的な公平は保たれるという側面はある。
 そのようなことを配慮してか,路線価の標準地の価格は,おおむね公示価格水準の8割となっており,各宅地の課税評価額が相続税法で規定している「時価」を超えないように配慮している。
 しかし,昭和60年代の頃のように,路線価が公示価格水準の4〜6割程度であった時には,かなり大まかな評価基準であったとしても,「時価」を超えることはなかった。しかし,路線価が公示価格水準の8割まで接近すると,路線価と財産評価基準での画地補正率どおりに算定すると,「時価」を超える価額が算定される場合がある。そしてそれを立証し,「時価」を求めるときには,不動産鑑定評価が必要となる。
(三)
 われわれ日税不動産鑑定士会の会員は,税理士と不動産鑑定士の二つの業務に携わりながら,上述した局面での税務評価をも行ってきた。また,昭和46年の会の設立以来,毎月,研修会を開催してこれらの難問について研究発表をし侃々諤々の討議を通じて研鑽を重ねてきた。
 その過程のなかで,税務職員,国税不服審判官そして裁判官を納得させるためには,まず,評価通達を十分に理解したうえで,これの方々を納得させ得る不動産鑑定評価書を作成することで必要であるとの共同認識に達した。
 こうした趣旨をふまえて,本書は,財産評価基本通達の主要な条項を選び,同通達の配列順に掲げ,まず,[税務評価では]で通達の実務的解説をし,それを理解したうえで[鑑定評価では]を読んでいただく構成とした。
 税理士の方には,この両方を見比べて通達どおりの評価で申告したらよいか,不動産鑑定評価を求めてその価額で申告した方が納税者に対してより有利かの判断を助けるように,できるだけ試みたつもりである。
 また,鑑定評価の依頼を受けた不動産鑑定士の方には,まず[税務評価では]を読んでいただき,課税当局がどのように考えているかを理解して,どのように記述すれば,課税当局なり国税不服審判官や,裁判官の納得を得られかを工夫していただきたい。
 もちろん,それについて,まず最初に是否認を判断する税務職員から,不服審査の裁決を下す国税不服審判所審判官,あるいは裁判官の方々にも参考としていただきたいし,これに対する弁護士の方にも参考にしていただきたい
 今回の出版にあたっても前版同様、鵜野和夫、下崎寛、十文字良二の3名が編集委員として構成・校閲などにあたった。また本書の内容は、本会研修会などを通して検討を経たものだが、本会の結論というものではなく、当然のことながら各執筆者の個人的意見であることを付記しておく。
 なお、土地評価を巡る税務実務について具体的問題となった国税不服審判所の裁決、裁判所の判例について、「TAINS(税理士情報ネットワークシステム)」は情報公開法による手続をとって収集し、会員にインターネットで閲覧できるようにしており、非公開判決例も掲載している。資料の収集・提供をしていただいているTAINS税法データベース編集室の税理士・朝倉洋子先生に感謝申し上げたい。また、租税判例・判決例を要約紹介し、不動産鑑定士・税理士の立場から解説・批判を加えた次の本を併読されれば、理解をより深められると思う。
 鵜野和夫・下崎寛「土地評価の租税判決・裁決例分析−税務評価・鑑定評価の争点と実務対策」(中央経済社)
平成21年2月
日税不動産鑑定士会 研修委員長  鵜野和夫
ページのトップへ
             
【目 次】
※無断掲載・複製禁止
土地の税務評価と鑑定評価

− 目  次 −


第1章   総        則   
   1 評価の原則(評基通1) ------------------------ 2
   2 共有財産(評基通2) ------------------------ 7
   3 区分所有財産(評基通3) ------------------------12
   4 国外財産の評価(評基通5−2) ------------------------19
第2章   土地および土地の上に存する権利  
   1 評価単位(評基通7-2) ------------------------26
   2 路線価(評基通14) ------------------------35
   3 特定路線価(評基通14-3) ------------------------39
   4 側方路線影響加算(評基通16) ------------------------63
   5 三方または四方路線影響加算(評基通18) ------------------------67
   6 不整形地の評価(評基通20) ------------------------77
   7 無道路地の評価(評基通20-2) ------------------------95
   8 がけ地等を有する宅地の評価(評基通20-4) -----------------------105
   9 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価(評基通20-5) -----------------------114
   10 倍率方式による評価(評基通21-2) -----------------------124
   11 大規模工場用地の評価(評基通22,22-2,22-3) -----------------------128
   12 余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価(評基通23) -----------------------131
   13 私道の用に供されている宅地の評価(評基通24) -----------------------136
   14 土地区画整理事業施行地内の土地の評価(評基通24-2) -----------------------146
   15 広大地の評価(評基通24-4) -----------------------150
   16 セットバックを必要とする宅地の評価(評基通24-6) -----------------------198
   17 都市計画道路予定区域内の宅地の評価(評基通24-7) -----------------------202
   18 貸宅地の評価(評基通25) -----------------------206
   19 貸家建付地の評価(評基通26-2) -----------------------212
   20 借地権の評価(評基通27) -----------------------214
   21 定期借地権等の評価(評基通27-2) -----------------------221
   22 区分地上権に準ずる地役権の評価(評基通27-5) -----------------------242
   23 農地の評価(評基通34〜39) -----------------------244
   24 市街地農地の評価(評基通40) -----------------------250
   25 生産緑地の評価(評基通40-2) -----------------------255
   26 市街地山林の評価(評基通49) -----------------------260
   27 雑種地の評価(評基通82) -----------------------264
   28 ゴルフ場の用に供する土地の評価(評基通83) -----------------------278
   29 利用価値の著しく低下している土地の評価 -----------------------280
   30 遺跡のある土地の評価 -----------------------286
   31 土壌汚染のある土地の鑑定評価 -----------------------289
   32 日影規制等により建築物に制限を受ける場合の土地の評価 -----------------------312
   33 使用貸借関係にある土地の評価 -----------------------317
   34 通常の地代の簡便的計算方法 -----------------------324
   35 土地と建築物を一括譲渡した場合の譲渡価額の区分 -----------------------327
第3章   特殊な評価  
   1 競売における不動産の評価と鑑定評価との関連 -----------------------336
   2 民事再生法における不動産の評価 -----------------------347
付録  役立つ情報源一覧    -----------------------355
ページのトップへ
【書 評】
(社)東京都不動産鑑定士協会 会報「かんていTOKYO」2005年9月号に掲載

 近年、相続税や贈与税での不動産評価、さらには所得税、法人税等での適正な譲渡価格の算定など税務に関する不動産の鑑定評価の依頼が増えています。本書は、相続税・贈与税等における土地の適正な評価を巡り問題やトラブルが生じた場合、どのように解決すべきかという実務的問題を分かりやすく解説しています。
 よく問題や争いとなる論点としては「税務上の時価」と「鑑定評価の正常価格」の認識の違いですが、税務での評価は大量一括処理という宿命ゆえ、個別不動産の適正な市場価値を判定する鑑定評価とはその根本的な視点が異なることはやむを得ないことです。
 したがって、我々不動産鑑定士としては、税務評価と鑑定評価の違いを理解し、どのような局面で鑑定評価を依頼されるのか、もし依頼された場合は税務当局に納得してもらうためにどのような内容の鑑定評価書を作成したらよいかを十分理解しておく必要があり、本書はそのような実務的なよりどころをうまく解説しています。鑑定士としての一般知識に留まらず、税理士や公認会計士などの他の専門家集団とコラボレートした業務を展開している方々にとっては、税務の問題を鑑定評価によって解決できる道筋を付けてあげるという積極的戦略展開にも必ずや役に立つと思われます。

【本書に関する問合せ先と販売価格】

(株)中央経済社
〒101-0051 千代田区神田神保町1-31-2 TEL 03-3293-3371(編集部)

『土地の税務評価と鑑定評価』 (平成21年発行)
販売価格:3,500円(税別)

ページのトップへ




 * * * 広大地の税務評価 
* * *
ページのトップへ
広大地評価通達・企画官情報の問題点とその実務対策

 広大地の税務評価について、平成16年に評価通達の画期的な改正がなされ、平成17年以後の相続・贈与から適用されている。
 この改正によって、広大地の評価方法は簡素化され、また、評価額も低く算出されるようになり、納税者にとっては朗報といえる。
 しかし、喜んでばかりはいられない。
 広大地と判定されると、その評価額が大きく下がるためか、国税庁は企画官情報で、複雑、かつ、厳しい判定方針を発してきた。
 広大地に認定されるか、されないかで、天国と地獄というような違いが生じる。
 納税者はもちろん、税理士なども頭を悩ますこととなった。
 本書は、この悩みを解消するため、鑑定評価の理論を基礎にして、評価通達と企画官情報の詳細な解説と分析を行い、実務に当たっての指針を示している。
 また、税務争訟になった事例の国税不服審判所の裁決例、判例を解説付で紹介しているのも参考となる。

 【まえがき】  【目次】 

広大地の評価
日税不動産鑑定士会 編
3,000円(税別)

【まえがき】
 

(一)

相続税の評価における「広大地」の税務評価方法は、平成16年に大幅な改正があり、平成1611日以降の相続等の評価から適用されている。

改正前の評価方法は、戸建住宅地域内にある広大地を戸建住宅の敷地に開発造成する場合に生じる道路・公園等の公共公益的用地による有効宅地の減(いわゆる減歩)を判定するための「開発想定図」を作成し、そして減歩のみを考慮しており、これに係る造成費開発負担金その他の費用は評価減に影響しない構成になっていた。

これについて、平成16年の改正において、具体的な「開発想定図」の作成は必要とせず、また、造成費等の開発費用を織り込んだ簡単な算式により、対象地の面積に応じて簡単に評価額を算出できるようになった。

このことにより、相続税の申告における広大地評価の手数は軽減されるとともに、広大地の評価減による相続税額の軽減をもたらした。

 

(二)

しかし、その反面、その評価対象地が広大地に該当するか否かで、評価額が大きく異なることから、その判定をめぐって悲喜交々の問題が新たに発生している。

たとえば、住宅地域内に路線価20万円/uの1,000uの土地があったとき、通常の評価であれば2億円であるが、広大地と判定されれば、これに[0.6−{0.05×1,000u(土地面積)}÷1,000u]の式で求めた広大地補正率0.55を乗じて求めるので、その55%の11千万円と、評価額は大きく低下し、それに連動して相続税も大幅に軽減される。

であるから、評価対象地が広大地と判定されるかどうかが、天国と地獄の境目ということになる。

 

(三)

広大地に該当するか否かの具体的な判定の参考として、国税庁から「評価企画官情報」が公表されており、具体的なケースについては、この「情報」を参考として判定されるようになっている。

しかし、この「情報」は通達適用の判定基準を、同通達の趣旨を踏まえて具体的に例示しているものの、現実に生じるであろう個別的な全てのケースを対象とすることは当然に不可能であり、いくつかの典型的なタイプを掲げて、一般的・抽象的の表現ゆえに、その判定のボーダーラインにある土地については、異なる多様な解釈が生じ、ひいては納税者の困惑を招いているのも事実である。

 

(四)

 「日税不動産鑑定士会」は、不動産鑑定士と税理士の両方の資格を有する者を主体として組織された会であり、昭和46年の発足以来、不動産鑑定評価理論を背景としつつ、税務評価の実務的適用を研究してきた。

今回、広大地の税務評価の具体的な適用について、当会の「税務評価研究会」で数次にわたる検討を重ね、また本会の研修テーマにも取り上げ、その意見も反映して、別記の分担による責任執筆によって本書をとりまとめた。

 

(五)

 本書の構成については、現行の広大地評価通達は簡略化・算式化されたものとはいえ、その基盤は不動産鑑定評価理論に置いているものであることから、鑑定評価の理論から「広大地」が評価減される理論的根拠を解説し、その実務上の基準として定められている通達、またその参考である情報を、個別的な評価対象地の具体的な判定に当たってどのように解釈し適用していくのが、評価通達の規定に適合し、合理的であるのかという観点から論述した。

なお、評価通達が一般的なものを対象としているという性格上の限界から、この規定により評価することが不合理である場合も生じることもあるだろう。このような場合には、現状では、鑑定評価による時価評価にならざるをえないであろう。

しかし、課税の公平性という観点からは、課税庁において、具体的な申告例等を通して、より現実的な評価通達への改善を期待するところである。

平成201011

日税不動産鑑定士会 会長 下ア 寛

 

■鵜野 和夫(不動産鑑定士・税理士):T,U,V,W

■下ア 寛 (不動産鑑定士・税理士):X,Y,Z,[

■菅原 和夫(不動産鑑定士)    :T,U

■森田 義男(不動産鑑定士・税理士):V,W,X,Y,Z,[

(五十音順)

 
ページのトップへ

【目 次】
※無断掲載・複製禁止
広大地の税務評価−広大地評価通達・企画官情報の問題点とその実務対策

− 目  次 −


T.鑑定評価の基本的な考え方

不動産の価格(時価)に関しては、絶対的に正確といった評価額は存在しないのではあるまいか。仮に存在したとしても、現実にこれを見つけ出すことは困難であろう。

 しかし、そうした中にあって、不動産の評価に関しては鑑定評価の手法によるものが最も正確(正確な評価額に最も近い)とされている。その一方、土地の相続評価はさまざまな制約から、やや画一的かつ大雑把にならざるをえないものとなっている。本書のテーマである広大地(面大地)の評価も、その例外ではない。

 そこで、平成16年に改正された広大地に関する評価基本通達24-4(広大地の評価)の規定を的確に解釈していくにあたり、最も正確とされる鑑定評価による評価とはどのようなものなのかを検討しておく必要があると考える。

 さらに、評価基本通達24-4は、多くの点で面大地(面積の広い土地)に関する鑑定評価の手法を参考にしている。したがって、その意味からも、鑑定評価の考え方等の把握は、この通達の規定を的確に解釈する上で必須であるといえよう。

 以上から、最初の章である本章においては、評価基本通達の解釈に必要と思われる範囲で、鑑定評価の考え方等をなるべく平易に説明するとしたい。

1.鑑定評価とは

2.最有効使用

3.標準的使用

4.最有効使用を前提として把握される価格とは

5.近隣地域

6.建付減価

7.見込地・移行地

8.土地残余法

9.開発法

 

U.路線価評価の考え方

 Tで鑑定評価の基本的な考え方について述べたが、本章では、相続税評価における広大地の評価を考えるに当たって、土地の相続税評価の中心をなす路線価評価方式とはどのようなものかを、鑑定評価と比較しつつ考えていく。

 そもそも路線価評価は、必ずしも不動産の専門家ではない者が、個別性の強い多くの土地を比較的短期間で評価しなければならないという、厳しい制約を負っている。そこで、広大地評価の具体論にはいる前に、これらの厳しい制約等を確認しておきたいのである。

 また、この章では、路線価評価を具体的に規定している評価基本通達、さらには広大地評価を考えるに際して大きな影響を与えている「資産評価企画官情報」(以下、「情報」という)の位置づけも明らかにしておくこととする。

1.時価と正常価格

2.相続税における評価の考え方

3.鑑定評価との比較

4.建物とその敷地との関係

5.「通達」とは

6.「資産評価企画官情報」とは

 

V.面大減価と開発行為

 一般に宅地の価格は、面積が広くなるにつれてその単価は下がっていく傾向が強い。鑑定評価では、これを面大減価といっている。そして、本書が追求しようとしている相続税評価における広大地の規定は、この面大減価を評価に適正に反映させるための減額規定である。

 したがって、広大地の規定を的確に理解するには、その背景となっている面大減価の実態とその理論的根拠を知る必要がある。そこで本章では、面大減価はどのようにして発生するのか等について説明する。

 さらには、これらを把握するに際しては、「開発行為」という用語を理解する必要がある。「開発行為」ということばは、広大地に関する評価基本通達の規定におけるキーワードである。また、この規定の解釈に当たっては、国土交通省が定める「土地価格比準表」の一部の記載事項も重要な位置を占めている。

 そこで、広大地の規定の説明に入る前に、本章でこれらの重要な概念や用語を解説する。こうした事前の準備が、それ以降の本論についての理解を大いに助けるものと考えるからである。

1.面大地と広大地

2.面大減価の発生原因−(1):取引総額の高額化

3.面大減価の発生原因−(2):開発事業者の存在

4.面大減価の発生原因−(3):開発許可制度

5.開発行為とは

6.位置指定道路

7.宅建業法の規制

8.面大増価

9.「土地価格比準」の性格

 

W.広大地評価通達規定の内容とその留意点

平成16年に広大地に関する評価基本通達(以下、広大地評価通達という)の規定は大改正された。従来の広大地の概念を変えないまま、開発事業者の負担する諸経費等を評価額に反映させたことにより、広大地補正率を大きく引き下げた。これにより面大地に関する相続税評価は、面大減価の実態をかなり的確に反映することとなったのである。

この広大地補正率は、鑑定評価の一手法である開発法をいわば「超簡略化」した形の算式により求められる。この点にも見られるように、改正規定は多くの面で鑑定評価の考え方を導入している。そして以上の諸点を含め、(一部に問題点を抱えてはいるものの)改正規定は全般的にみて妥当性を有しているといってよい。

ところで、広大地の適用がなされるかどうかは、土地の評価額(ひいては相続税額)にきわめて大きな影響を与える。

その一方で、広大地の規定を詳細にみていくと、あいまいな部分も散見される。さらにY以降で述べるとおり、課税当局から誤解を招きかねない情報やそれに基づく指示等がなされている。

このような中にあって、本書は評価の専門家の立場から、改正された広大地評価通達規定のあるべき解釈を明らかにする。

そこで本章では、主に広大地評価通達の「文言」と「主旨」を明らかにする。広大地評価通達規定の適正な解釈は、この「通達の文言」と「通達の趣旨」の双方を上手く融合させていくことによって導かれるからである。

1.路線価評価の以前の対応

2.現行の広大地評価通達規定の概要と改正の趣旨

3.広大地評価通達規定のポイント

4.広大地評価通達の「趣旨」と「文言」

5.広大地評価通達規定の妥当性

6.広大地評価通達の改正前と改正後の算式の違いと計算例

7.広大地評価通達規定を適用すべき面積

8.広大地評価通達規定の適用に当たっての判断基準

9.開発許可が受けられない場合等

10.広大地が無道路地等の場合

11.広大地評価通達規定の不合理を鑑定評価で主張できるか

 

X.マンション適地の判定

 Wで述べたとおり、広大地評価通達は、面大地のうち大規模工場用地とともに、いわゆるマンション適地をこの通達の適用除外と規定している。つまり、マンション適地に該当してしまえば、あの大きな広大地の減額規定を受けることができなくなってしまう。マンション適地に該当するか否かは、その評価額ひいては相続税額に甚大な影響を与えることになるのである。

実は、マンション適地をうまく文書で定義することはできたとしても、具体的にこれを実施するに際しては、想定外の事情の発生を含め多くの実務的問題が生じる。また、マンション適地の定義に内在する重要な問題点もある。その一方で、「16年情報」に現実的かつ的確な判断基準が提供されている。そしてこれらは、広大地全体を理解する上で大きな地位を占めているのである。

そこで本章では、マンション適地か否かの判定に関して、これを多方面から検討する。

さらには、マンション適地の判断に際してキーワードとなっている容積率についても、その具体的な判断基準を含め詳細に説明したい。

1.マンション適地とは

2.経済的に最も合理的であると認められる開発行為

3.マンション混在地での判断

4.賃貸マンションの存在

5.マンション混在地の原則的手法

6.マンション適地の範囲・時期

7.マンション適地の判定

8.分譲マンション用地にするしかない土地

9.広大地を売却したところ・・・・・

 10.かなり高値のマンション用地の売買事例

 11.容積率の考え方

 12.建築基準法における容積率の制限

 13.マンション適地の容積率をどう考えるか

14.容積率が200%未満の場合

15.容積率が300%以上の場合

16.地方都市における容積率300%以上の地域

 

Y.有効利用地と既に開発を了している土地

Wで述べたとおり、広大地評価通達は、この規定の適用を受けない面大地を大規模工場用地とマンション適地との二つに限定している。そして、この点は「通達の趣旨」の面からも妥当性を有している。

ところが、広大地評価通達の解釈指針ともいうべき「評価企画官情報」(「16年情報」)には、新たに「現に有効利用に供している土地」や「既に開発を了している土地」を、広大地の適用除外の対象に加えるといった記述がなされている。

しかし、これら二つを広大地規定の適用除外とすることは「通達の文言」と「通達の趣旨」の双方の面から妥当性を見い出すことはできない。さらには、「16年情報」のいう「有効利用」といった表現があまりにも漠然としているため、これへの実務的な対応が困難となっている。本章では、こうした問題をどう考えるべきかについて提言したい。

1.有効利用されている土地は広大地の適用除外か

2.評価規定の面から有効利用地をどう考えるか

3.有効利用の現状

4.地域の標準的使用に合致する有効利用

5.収益性の高い賃貸マンションの敷地

6.幹線道路沿いの郊外レストランの敷地

7.遠隔地での沿道サービス業務施設用地

8.「既に開発を了している」とは

9.「土地価格比準表」と広大地

10.「16年情報」の解釈が抱える実務上の問題点

 

Z.潰れ地の発生と「路地状敷地開発」

 Uで説明したとおり、いわゆる潰れ地の発生は面大減価の要因の一つにすぎない。その点は広大地評価通達も的確に認識しており、規定内容は妥当性を確保している。

 しかし、「17年情報」では、潰れ地が生じない土地については面大減価は発生しないとの見解が出され、平成206月刊の課税当局の評価担当部署が著した『解説書』では、潰れ地の発生を不要とする路地状敷地開発が可能な土地には広大地評価通達の適用はないとの判断が出された。

 しかし潰れ地が発生しなくとも、かなりの面大減価が生じている土地も少なくない。路地状敷地開発を行うべき土地は、その典型である。したがって、当局のそうした解釈は、「通達の文言」と「通達の趣旨」の両面からみても誤りといわざるを得ない。

 本章では、もう一つの潰れ地が生じない土地である「ヨーカン切り開発適地」との比較を含め、こうした問題を考えていきたい。

1.潰れ地の存在

2.「ヨーカン切り」開発適地は、なぜ減額できないのか

3.路地状敷地等とヨーカン切りの区分

4.路地状敷地には面大減価が生じているか

5.17年情報」の「戸建分譲での潰れ地の有無で判断すべき」の意味

6.路地状開発適地等を開発許可申請したらどうなるか

7.評価規定の誤解はなぜ生じるのか

8.平成197月の裁決例を題材に

9.『解説書』に明示された広大地適用不可の意思

10.現実に適用できない評価規定では意味がない

11.開発許可を要する面積が広大地の前提ではないのか

12.評価額が下がりすぎる場合

 

[.その地域の標準的な面積とは

 広大地評価通達は、広大地を「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」と規定している。これは一見すると広大地を的確に表現しているようにみえるが、実はこれは問題含みの定義となっている。

 すなわち、明らかに面大減価が発生している面大地であるにもかかわらず、その土地が「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」出はない場合には、広大地に該当しないことになり、この減額規定が適用されないことになってしまう点である。

 具体的には、中小工場地域と、都心部からかなり離れた農家住宅の多い地域の二つにそうした可能性が生じる。つまり、これらの地域における標準的な宅地の地積はかなり広いのであるが、既に潜在的な一般戸建住宅の需要が高くなっている場合には、それらには面大減価が生じているのである。

したがって本章では、ともするとこうした面大減価が評価に的確に反映されない点を指摘するとともに、実務的にそれにどのように対応すべきかについて論じていく。

1.周辺地域の標準的な面積

2.農家住宅が標準的な地域での広大地の適用

3.小規模工場用地の場合

4.標準的な面積と分譲面積

 

     広大地をめぐる最近の裁決例・判例

     参照法令・通達・情報・その他

 

【本書に関する問合せ先と販売価格】

株式会社 プログレス

http://www.progres-net.co.jp/
160-0022 新宿区新宿1-12-12-5F TEL 03-3341-6573(編集部)

『広大地の税務評価−広大地評価通達・企画官情報の問題点とその実務対策』

(平成2011月発行)
販売価格:3,150円(税込み。本体価格:3,000円)



ページのトップへ


 * * * 「事例詳解」広大地の税務評価 
* * *
HOMEへ

日税不動産鑑定士会の研究と刊行物は

広大地の評価は、相続税でも、かつては、開発想定図を作成し、潰れ地の面積分だけを減価するとして算定していた。造成費相当額等による減価は考慮していないという批判があった。また、開発想定図は不動産鑑定士等の専門家に頼らないで作成することは困難だという苦情も多かった。
 そこで、平成16年に評価通達の改正がなされ、下記のような算式によって、評価対象地の面積に応じて簡単に算出される減価率表が制定され、平成17年の相続から適用されている。この表によれば、たとえば三大都市圏の市街化区域内の500u以上の宅地では、33%から57.5%までと、大幅な減価となり、納税者からは朗報として歓迎された。
 
  《広大地補正率の算式》(要約)
広大地補正率=0.6−0.05×(広大地の地積÷1,000u) 
 *これにより評価する広大地は5,000u以下の土地とする。
  したがって、広大地補正率は0.35が下限となる。

 その後、課税当局は、大盤振る舞いをし過ぎたと思ったのか、企画官情報を次々と出してきて、地積が広大でも、「こういう場合は広大地に該当しない」「ああいう場合も……」と、制限をつけてきた。
 広大地に該当するかどうかは、天国と地獄の境目となって、その判定基準はどのような使用方法が最有効使用であるかということであり、その判定は不動産鑑定士の仕事である。しかし、その土地の最有効使用が開発造成後の戸建住宅の敷地であり、税務通達や企画官情報で規定している広大地に該当していることを課税当局に納得させるためには具体的な説明が必要である。
 本書は、当会会員の実際の税務申告の例も含めて、いろいろなケースを図示して具体的に解説しており、実務に大いに役立つ。

 【まえがき】  【目次】 

「事例詳解」広大地の評価
日税不動産鑑定士会 編
3,000円(税別)

【まえがき】
 

昨年(2008年11月)、日税不動産鑑定士会では、『広大地の税務評価――広大地評価通達・企画官情報の問題点とその実務対策』(プログレス刊)を編集・上梓した。
 前掲書で検討したように、広大地通達および国税庁から発表されている広大地に係る情報等は一般的な判断基準であり、実際の案件においては判断に迷うことが多く、また、所轄税務署によって広大地適否の判断が異なるケースも見受けられる。
 実務上、広大地適否の判定は、通達や情報等によって容易に解釈できるものではないのである。
 なぜ広大地減価をするのかということが問われないままに、情報等の補完資料による画一的な判定基準に基づいて処理していることが、そもそも問題であるといえよう。
 前掲書でも述べたように、広大地(鑑定評価でいう面大地)は、取引総額の高額化によって買い手の需要が減退し、単価が下落するという経済的合理性から、その減価が必要とされるのである。
 面積基準あるいはマンション適地か否かという画一的な形式基準で広大地減価を判定することは難しい。
 今から考えてみると、平成16年の広大地通達改正前の奥行価格補正率に代えて広大地補正率として開発想定図における潰れ地割合を採用する方が弾力的であり、むしろ現実に即していたと思われる。

 日税不動産鑑定士会は、資産税を中心とする勉強会を毎月開催している。そこでは、毎回、土地評価や相続申告に係る会員からの相談事例を検討しており、最近では広大地判定に係る相談事案が多く寄せられている。
 そこで、今までに会員から寄せられた広大地評価の具体的事例を取り纏めて発表することとした。なお、本書に紹介する各事例は、個人情報保護の観点から実際の事例とは若干異なっていることをあらかじめご了解願いたい。
 また、文中意見にわたる部分は、当会会員の個人的意見であることを申し添える。
 本書が、前掲書と同様に、税理士、会計士、不動産鑑定士、不動産業者等の不動産専門家の広大地判定の実務にお役にたてれば幸いである。

平成211020

日税不動産鑑定士会 会長 下崎 寛

 

 
ページのトップへ
HOMEへ
日税不動産鑑定士会の研究と刊行物は
 
【目 次】
※無断掲載・複製禁止
【事例詳解】広大地の税務評価−広大地判定のポイントと53の評価実例

− 目  次 −


■広大地判定のポイント■
1 土地の評価単位
(1) 原  則
(2) 地目の判定
(3) 例  外
(4) 相続税法における土地の評価単位
(5) 宅地の「1画地」判定
2 広大地判定の4つの基準
【判定@】マンション適地かどうか―「マンション適地基準」
【判定A】すでにマンション等の敷地用地として開発を了しているか―「開発了基準」
【判定B】その地域における標準的な宅地の面積に比して著しく面積が広大か―「面積基準」
【判定C】開発行為を行うとした場合、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるか―「潰れ地基準」

■広大地の税務評価事例■
●事例1:中間画地で広大な整形地
●事例2:奥行が長い帯状地
●事例3:奥行が十分あるやや不整形な中間画地
●事例4:四方路に面する広大な土地
●事例5:大通り沿いの工場地区内に存する土地
●事例6:工場地区内で高速道路のインターチェンジ付近に存する土地
●事例7:工場地区からマンション地への移行地
●事例8:工場地区内の二方路で、一部が高圧線下地
●事例9:工場地区から戸建住宅地域への移行地
●事例10:マンション適地に該当するか否かが問題になった事例
―(1)商業地域と準工業地域にまたがり、周辺地域にはマンションが多い土地
●事例11:マンション適地に該当するか否かが問題になった事例
―(2)大通り沿いに存する二方路地
●事例12:マンション適地に該当するか否かが問題になった事例
―(3)基準容積率が240%以上で、特定道路の容積緩和で使用可能容積率が300%の土地
●事例13:その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大か否かが論点となった事例
―(1)それほど規模が大きくなく、奥行もそれほどない土地
●事例14:その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大か否かが論点となった事例
―(2)第一種低層住居専用地域内にある駅前の土地
●事例15:その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大か否かが論点となった事例
―(3)第一種低層住居専用地域内の高級住宅街にある土地
●事例16:市街化調整区域内の事例
―(1)周辺地域に戸建住宅は多いものの、開発事例がない土地
●事例17:市街化調整区域内の事例
―(2)戸建住宅が散見される市街化調整区域内の土地
●事例18:市街化調整区域内の事例
―(3)周辺地域に開発事例はあるが、敷地延長で行われている場合
●事例19:その地域特有の努力規定がある角地
●事例20:敷地延長による区画割り分譲が見あたらない二方路地
●事例21:経済的合理性を重視して広大地評価を適用した二方路地
●事例22:土地の個別的要因を総合的に勘案して判断された三方路地
●事例23:開発を了しているか否かが問題とされた事例
―(1)店舗(スーパー)の敷地として利用されている土地
●事例24:開発を了しているか否かが問題とされた事例
―(2)駐車場として利用されている土地
●事例25:第一種低層住居専用地域内にある不整形地
●事例26:準工業地域内にある不整形地
●事例27:第一種中高層住居専用地域内にある不整形地
●事例28:マンション適地に該当するか否かが問題となった不整形地
●事例29:地積が3,000uを超える不整形地
●事例30:不整形で間口狭小な土地
●事例31:路地状部分(買収部分)にも転回広場が必要とされた不整形地
●事例32:2か所で接道しているコの字型の不整形地
●事例33:変則的に三方路となっている不整形地
●事例34:国道の測道沿いに存する土地
●事例35:二項道路に面しているためセットバックが必要とされる土地
●事例36:高低差がある角地
●事例37:高低差がある中間地
●事例38:利用方法が戸建分譲住宅とマンション開発に分けて決定されている土地
●事例39:行政指導により公園用地(緑地)を無償で提供するよう求められた土地
●事例40:取付道路が必要とされた無道路地
●事例41:水路占用許可が必要とされた無道路地
●事例42:市街地農地と生産緑地を一体で利用している土地
●事例43:著しく不整形で区画割りが困難な土地
●事例44:隣接地との事情により開発道路が必要とされた土地
●事例45:戸建分譲住宅が最有効使用であるとされた高圧線下地
●事例46:仮換地案の容積率は300%であるが、従前地の容積率は100%である区画整理事業中の土地
●事例47:県道沿いに入り口はあるが、店舗敷地としては使用できない土地
●事例48:ほぼ中央部分に赤道が介在している土地
●事例49:条件付きで開発が可能とされた土地
●事例50:開発にあたって道路用地を買収しなければならない土地
●事例51:進入路が開発道路として認められた土地
●事例52:現に賃貸アパートが建っており、開発法の試算による意見書を添付して更正の請求をした土地
●事例53:現に賃貸アパートが建っており、経済的合理性から判断して広大地評価が適用された土地

■参照通達・企画官情報・その他■
○財産評価基本通達24−4《広大地の評価》
○平成16年6月29日付資産評価企画官情報第2号:財産評価基本通達の一部改正について【16年情報】
○平成17年6月17日付資産評価企画官情報第1号:広大地の判定に当たり留意すべき事項【17年情報】
○No.4610:広大地の評価


【本書に関する問合せ先と販売価格】

株式会社 プログレス

http://www.progres-net.co.jp/
160-0022 新宿区新宿1-12-12-5F TEL 03-3341-6573(編集部)

『【事例詳解】広大地の税務評価−広大地判定のポイントと53の評価実例』

(平成2111月発行)
販売価格:3,150円(税込み。本体価格:3,000円)



HOMEへ

日税不動産鑑定士会の研究と刊行物は


 * * * 研修活動 * * *
日税不動産鑑定士会では様々な研修活動を行い、会員相互の専門的知識と技能の向上を図っています。
以下に最近実施した研修をご紹介します。
                                                                                                     
実施日 研修内容 講師
令和元年(2019)6月19日 「最近の保険改正における税理士の対応」 山口 淳一様 
令和元年(2019)5月22日 「相続法改正について」 蒲原 茂明様 
平成31年(2019)4月24日 「平成31年度税制改正について」 平川 茂様 
平成31年(2019)1月23日 「規模格差補正率の一考察、路線価評価の問題点」 下ア 寛様 
平成30年(2018)12月19日 「会計事務所が関与する不動産売買における税務・鑑定について 〜実例に基づく検討〜 」 近藤 伸彦様 
平成30年(2018)11月21日 「平成30年「継続地代の実態調べ」成果品の報告と、そこから見えてくる問題点」 林 達郎様 
平成30年(2018)10月23日 「建築基準法上の道路に該当しない道路に相続税の路線価を設定すべきか否か」 沖田 豊明様 
平成30年(2018)9月21日 相続トラブル解決事例30」「小規模宅地の改正の勘所」 高橋 安志様 
平成30年(2018)6月21日 「相続税の税務調査対策」 関原 教雄様 
平成30年(2018)5月23日 「行列のできる借地相談所」 菅野 博之様 
平成30年(2018)4月24日 「平成30年度税制改正について」 平川 忠雄様 
平成30年(2018)3月22日 「路線価ができるまで」 関原 ヘ雄様 
平成30年(2018)1月24日 「底地の評価について (借地権価額控除方式の一般的合理性)」 三原 佳人様 
平成29年(2017)11月26日 「相続税土地評価成功事例・失敗事例」 藤宮 浩様 
平成29年(2017)10月26日 「今は何でもシェアする時代!「不動産のシェア」による新しい相続対策とは!?」 友重 孝一朗様 
平成29年(2017)9月25日 「広大地評価の改正について」 國武 久幸様 
平成29年(2017)6月21日 「評価事例にみる検討・留意事項」 中野 潔様 
平成29年(2017)5月25日 「私道及びセットバック部分等の評価 」等 小林 千秋様 
平成29年(2017)4月27日 「平成29年度税制改正について」 平川 忠雄様 
平成29年(2017)3月23日 「被相続人の居住用財産の譲渡」
「居住用超高層建築物に係る課税の見直し」
鵜野 和夫様 
平成29年(2017)1月25日 「国際課税の取組の現状と今後の方向」 石飛 光基様 
平成28年(2016)12月19日 「国税通則法の改正と改正後の税務調査」 八重樫 巧様 
平成28年(2016)11月28日 「国税の評定について 特定路線価 個別評価他 一般の路線価等評定について」 横山 弘美様 
平成28年(2016)10月26日 「不動産(有価証券)譲渡の取得費が不明の場合の実務対応」 國武 久幸様 
平成28年(2016)9月27日 「消費税還付の改正の対応と注意点について」 田中 美光様 
平成28年(2016)6月22日 「相続トラブル解決事例」 高橋 安志様 
平成28年(2016)5月24日 「公的補助制度を利用した土地活用の背景と事例について」 池神 徳仁様 
廣瀬 匡様
平成28年(2016)4月21日 「平成28年度税制改正について」 平川 忠雄様 
平成28年(2016)1月20日 「不動産信託を利用した土地活用と資産継承」について 鈴木 真行様 
平成27年(2015)12月15日 「固定資産税の還付にかかる事例」について 富田 隆史様 
平成27年(2015)11月20日 国税不服審判所において係争中の「広大地評価の実例」紹介 沖田 豊明様 
平成27年(2015)10月21日 「継続地代の実態調べ」についての解説 林 達郎様 
平成27年(2015)9月24日 「(1)物納底地の貸付料に関して(2)開発指導要綱による歩道状空地の相続税課税評価について」 稲野邉 俊様 
平成27年(2015)6月23日 「不動産・有価証券譲渡の取得費が不明の場合の実務対応」 國武 久幸様 
平成27年(2015)5月19日 「最近における国際課税の動向」 川田 剛様 
平成27年(2015)4月23日 「平成27年度税制改正について)」 平川 忠雄様 
平成27年(2015)3月20日 「これからの固定資産の価格を争う方法とその留意点(弁護士と不動産鑑定士の協力のあり方)」 沼井 英明様 
平成27年(2015)1月22日 「今後注目される新しい財産管理・承継の形『家族信託』を知る」 松尾 企晴様 
平成26年(2014)12月17日 「不動産の国際流動化時代の幕開け」 林 弘明様 
平成26年(2014)11月19日 「2泊3日のマカオ社員旅行の給与課税事例」
「税務申告における不動産鑑定評価書の有効な利用方法」
飯田 一様
下ア 寛 様 
平成26年(2014)10月21日 「新しい信託のしくみとはどのようなものか」 野呂瀬 秀樹 様
平成26年(2014)9月22日 「相当の地代を授受する借地権の名義変更料の係争事案の紹介」 林 達郎 様
平成26年(2014)6月17日 「不動産保有会社のM&A」 平井 浩二 様
平成26年(2014)5月22日 「潟Aサックスの会社概要と融資特長」他
「固定資産税の審査事例と最近の固定資産税」
鶴谷晋太郎 様
下ア 寛 様
平成26年(2014)4月22日 「平成26年度税制改正について」 平川 忠雄 様
平成26年(2014)3月25日 「最近の重要な判例及び裁決について」 鵜野 和夫 様
平成26年(2014)1月21日 「小規模宅地特例の活用」 高橋 安志 様
平成25年(2013)12月18日 「法人税の具体的取扱事例〜土地等の譲渡〜」 鈴木 博 様
平成25年(2013)11月25日 「自社株式の相続局面での税負担軽減、支配権確保、遺産分割争い回避の決定的一挙解決方法」 飯田 一 様
平成25年(2013)10月28日 「不動産私募ファンドの経験」 小林 祐司 様
平成25年(2013)6月19日 「借地権の設定、譲渡、無償返還、相続税評価を巡る諸問題」等 鵜野 和夫 様
平成25年(2013)5月16日 「宅地の使用借権の評価(勝訴事案)」等 中野 潔 様
平成25年(2013)4月16日 「定期借地権の現状と活用法」 大木 祐悟 様
平成25年(2013)3月25日 「平成25年度税制改正について」 平川 忠雄 様
平成25年(2013)1月21日 「建物の固定資産税評価の判例」をめぐって」 坂野 辰 様
平成24年(2012)12月17日 「資産税を巡る争訟事例」 鬼塚 太美 様
平成24年(2012)11月19日 「継続地代の実態調べ」についての解説 当会顧問 横須賀 博 様
平成24年(2012)10月22日 競売不動産評価書の見方 本会会員・評価人候補者 
秦 義昭様
平成24年(2012)9月20日 直接移転売買の事例研究 旭化成不動産レジデンス株式会社ソリューション営業部 
高橋 亨様
平成24年(2012)6月18日 中小企業の事業承継 株式会社 国土工営 
斉藤 紀明様
平成24年(2012)5月11日 最近の広大地にかかる栽決事例について 日税不動産鑑定士会 
会長 下ア寛様
平成24年(2012)4月19日 最近の物納・延納の傾向 株式会社イデアルコンサルティング 
代表取締役 立花弘之様
平成24年(2012)3月26日 平成24年度税制改正について 税理士法人 平川会計パートナーズ 
 代表 平川忠雄先生
平成24年(2012)1月24日 最近の外国人のビザ問題他 日税不動産鑑定士会 会長 
 下ア寛先生
平成23年(2011)12月19日 国税の不服申立制度について 〜その仕組みと活用〜 税理士法人 山田&パートナーズ 
 宇佐美敦子先生
平成23年(2011)11月22日 「税務相談体制の見直し」に伴う「自己解決」のための試案 日税不動産鑑定士会 
奥住 壽先生
平成23年(2011)10月17日 相続税路線価評価の実態と問題点、固定資産税の落とし穴 日税不動産鑑定士会 
 國武久幸先生
平成23年(2011)9月16日 税務判例:採決例から検討する「低い価格」と「著しく低い価格」 日税不動産鑑定士会 研修委員長 
 鵜野 和夫 先生
平成23年(2011)6月15日 平成23年度税制改正の動向並びに方向性について 税理士法人 平川会計パートナーズ
 代表 平川 忠雄 先生
平成23年(2011)5月25日 東北地方太平洋沖地震における不動産評価及び、税務の研究 日税不動産鑑定士会 会長
 下ア  寛 先生
平成23年(2011)1月25日 グループ法人課税について タクトコンサルティング
 公認会計士・税理士・不動産鑑定士補 山田毅志先生
平成22年(2010)12月14日 借地権の本命に躍り出た事業用定期借地権 勝木雅治 先生
平成22年(2010)11月18日 @最新の物納事案 A相続コンサル事案 株式会社イデアルコンサルティング
  代表取締役 立花弘之先生
平成22年(2010)10月20日 土地信託の可能性 鈴木真行 先生
平成22年(2010)9月15日 相続税の小規模宅地の評価減の特例の改正について 高橋安志 先生
平成22年(2010)6月17日 最近の広大地等における裁決事例の研究 下ア 寛先生
平成22年(2010)5月20日 改正物納制度の最新事例 立花 弘之先生
平成22年(2010)4月20日 固定資産税における土地評価の裁判例について 坂野 辰先生
平成21年(2009)11月19日 最近の相続税調査の傾向と上手な対応策 國武 久幸先生
平成21年(2009)10月26日 「継続地代の実態調べ」についての解説 横須賀 博先生
平成21年(2009)6月18日 「マンション管理士から見た管理組合運営のポイント
〜マンション管理のあれこれ」
小菅会計事務所
小菅 教良
平成21年(2009)5月21日 「事業承継税制について」
薬袋税理士事務所
薬袋 正司
平成21年(2009)4月23日 「貸し宅地の更新料、その他について」
宇野 貞司
平成21年(2009)3月26日 「平成21年の不動産税制改正と事業承継税制の創設
 〜 その対応策を巡って」
鵜野 和夫
平成20年(2008)12月16日 「損失補償における土地とその権利の評価」 海老原 彰
平成20年(2008)11月19日 「地価を巡る点と線など」 株式会社 横須賀不動産鑑定事務所
横須賀博
平成20年(2008)10月16日 「贈与税の評価で争われた最近の事例等から」 税理士法人タクトコンサルティング
遠藤純一
平成20年(2008)9月24日 「広大地の評価通達・情報の問題点と実務的対応」 下ア寛
鵜野和夫
平成20年(2008)6月9日 「新基準において位置づけられたDCF法について」
奥田かつ枝
平成20年(2008)5月12日 「マンション立退料についてのアプローチ」
馬場喜一
平成20年(2008)4月22日 「定期借地権を巡る最近の傾向」
〜事業用定期借地権の改正
〜地代改定に関する最近の判例
〜一般定期借地権普及に関する問題点
勝木雅治
平成20年(2008)3月25日 「どうなる不動産ファンド、地価への影響は」
サタスインテグレイト
佐藤一雄
平成20年(2008)1月22日 「平成20年度税制改正大綱について」
平川忠雄
平成19年(2007)12月5日 鑑定評価に役立つ建築知識
一級建築士
秋山英樹
平成19年(2007)11月19日 広大地の評価について
宇野貞司
平成19年(2007)10月22日 テーマ@:私道の税務評価と鑑定評価
テーマA:私道の法律と接道義務との関連等
鵜野和夫
黒沢泰
平成19年(2007)6月15日 中間省略登記の実務上の問題点及び代替
方法としての直接移転売買方式について
吉田修平
平成19年(2007)5月23日 離婚時の年金分割について
小菅教良
平成19年(2007)4月25日 「中小企業の事業承継とM&A」
〜最近の実例紹介を中心に〜
横川雄一
平成19年(2007)3月29日 「東京貸ビル市場の最近の動き」
増田富夫
平成19年(2007)1月12日 「平成19年度税制改正大綱について」
平川忠雄
平成18年(2006)12月12日 「事例に基づくM&Aと企業組織再編成の実例とポイント」
山田毅志
平成18年(2006)11月20日 「物納制度大改正 その実務と対応」
斉藤紀明
平成18年(2006)10月26日 「継続地代・平成18年度の調査結果について」
横須賀 博
平成18年(2006)9月25日 「J-REITファンドの今日的課題について」
板坂 正人
平成18年(2006)7月4日 「急傾斜の市街地山林・農地の評価を巡る裁決例から」
鵜野 和夫
平成18年(2006)6月7日 「新会社法における株式会社の計算」
(1)会計の原則(2)会計帳簿等(3)資本金の額等
「純資産の部」の問題点及び税法との関連性について
梅田 一博
平成18年(2006)4月26日 「相続・相続税の実務」
宇野 貞司
平成18年(2006)3月27日 「税務評価にかかる裁決・判例から」
下ア 寛
平成17年(2005)12月1日 「無道路地の評価と囲続地通行権について」
鵜野 和夫
平成17年(2005)10月27日 「最近の継続家賃の考え方」
横須賀 博
平成17年(2005)9月28日 「農地の鑑定評価」
−宅地評価との相違点、困難性を中心として
佐藤 健一
平成17年(2005)8月26日 「評価の適用と実務上の対応について」
−広大地評価について
井出 真
平成17年(2005)6月21日 「評価の適用と実務上の対応について」
−建築基準法上の道路でない通路に路線価が付されている場合
−庭内神祠について
宇野 貞司
平成17年(2005)5月24日 「不動産登記法の改正について」
−オンライン及び郵便による登記申請について
−権利証及び保証書の廃止について
荒谷 秀子
平成17年(2005)4月26日 「企業収益による収益価格と賃料」
田原 拓治
平成17年(2005)2月3日 「競売あれこれ」
小菅 教良
平成16年(2004)12月22日 「民事再生法における法人税等の取扱いと不動産の評価」
十文字 良二
平成16年(2004)12月2日 「文化財建築物のある敷地及び埋蔵文化財のある土地の評価」
吉田 浩
平成16年(2004)10月26日 「特定路線価の評価」
宇野 貞司
平成16年(2004)9月24日 「広大地の評価方法の大幅改正について」
下ア 寛
平成16年(2004)6月24日 「公益法人の税務」
若林 孝三
平成16年(2004)5月25日 「定期借地権の現況」
勝木 雅治
平成16年(2004)4月28日 「借地権価格の萌芽とその終焉」
横須賀 博

ページのトップへ

HOME l 会のご案内 l 会の特長 l 会員のご紹介 l 地価を調べる l 不動産情報

日税不動産鑑定士会へのご連絡は下記事務所までTELまたはFAXにてお願いします。
「下ア 寛 事務所」  TEL 03-5348-4631 FAX 03-5348-6865